역대 세번째 역전세난… 이전엔 어땠나 [심층기획-끝나지 않은 역전세 공포]

역대 사례 보니

1998년 외환위기 여파 전셋값 하락
2004년엔 주택수급 불일치 ‘직격탄’

대규모 경기침체 영향… 이번이 세번째
최근엔 전세사기·금리 급등 ‘복합 작용’

우리나라의 역전세난은 ‘국제통화기금(IMF) 외환위기’ 등 대규모 경기 침체 뒤에 따라왔다. 지난해 하반기부터 불거진 이번 역전세난은 경기 침체 외에도 전세사기 문제와 급격한 금리 인상 등 복합적 요인이 영향을 미쳤다는 분석이 나온다.

26일 한국주택금융공사(HF) 주택금융연구원 등에 따르면 최근 역전세난은 1998년과 2004년에 이은 역대 세 번째 현상이다. 1998년에는 전세가격지수의 연간 변동률이 -15.9%, 2003년과 2004년에는 각각 -1.8%와 -5.0%를 기록했다.

사진=연합뉴스

1998년 시작된 역전세난은 당시 IMF 외환위기 여파로 급격히 오른 대출 금리와 가구소득 감소 등이 주택 가격과 전셋값 하락에 영향을 미치면서 발생했다. 전셋값이 상승할 때는 집주인이 새로 계약한 세입자의 전세보증금으로 기존 세입자의 전세보증금을 돌려주는 것이 가능하지만, 전셋값이 하락할 경우 집주인이 추가로 돈을 마련해 전세보증금을 상환해야 하는 만큼 세입자가 돈을 돌려받지 못할 위험이 커지게 된다.

연구원은 최근 ‘역전세에 대한 과거의 기억들’ 보고서에서 “IMF 구제금융 이후 금리가 급상승하고 부도, 폐업이나 실직 등으로 가구소득이 감소하자 주거 규모를 축소하거나 대출 이자 등의 주거비 부담을 줄이려는 분위기가 형성되며 가격 하락세가 심화했다”고 설명했다.

2003년 시작된 역전세는 당시 ‘신용카드 대출 부실 사태(신용카드 대란)’로 인한 경기 침체와 주택 가격의 단기 급등으로 인한 수급 불일치 등 여파로 발생했다. 2000∼2002년 주택 가격이 급상승하면서 아파트뿐만 아니라 빌라·오피스텔까지 공급량이 크게 늘었지만, 수요가 이를 뒷받침하지 못하면서 전셋값이 하락하자 역전세난이 발생한 것이다.

보고서는 “(당시) 급등한 전세 가격을 거품으로 받아들이는 시장 분위기로 인해 전세 수요가 줄어들었다”고 짚었다. 이후 공급이 다시 줄어들게 되자 전셋값 하락세가 멈추면서 역전세 문제가 해소됐다.

연구원은 최근 이어지고 있는 역전세난을 두고선 ‘갑작스러운 금리 인상’과 ‘전세사기 공포 확산’ 등을 원인으로 꼽았다. 보고서는 “2019년부터 전세 가격이 급격하게 상승하며 가격이 과도하게 높다는 인식이 퍼지고, 높아지는 전세대출 금리로 전세 수요가 월세로 전이되는 상황이 발생했다”며 “빌라 등을 중심으로 조직적인 전세사기가 발생하면서 전세보증금을 돌려받지 못할 수도 있다는 공포 심리가 확산하며 전세 대신 월세나 매매를 선호하는 경우도 생겼다”고 분석했다.

이강진 기자 [e-mail]