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둔촌주공 계약 부진에… 부동산 PF시장 다시 ‘불안불안’

입력 : 2023-01-19 19:29:35 수정 : 2023-01-19 22:12:46

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‘고위험’ 중·후순위 PF 비중 70%
중소형 증권사 대출 리스크 커져
“일부 상반기 중 뇌관 터질 수도”

금융당국, 5대 금융과 긴급 점검
대주단협의회 가동 등 대책 준비
부동산 연착륙 위한 총력 태세

서울 강동구 둔촌주공 재건축 아파트가 예상보다 저조한 계약률을 보이면서 증권업계의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에 대한 불안이 가중되고 있다. 대형 증권사에 비해 중·후순위 PF 보유 비중이 압도적으로 높은 중소형 증권사의 경우 언제 터질지 모르는 폭탄을 올해 들고 가야 하는 셈이다. 금융당국은 5대 금융지주와 함께 부동산 연착륙을 위한 조치에 나섰다.

'올림픽파크포레온'(둔촌주공) 정당계약 체결 마감일인 지난 17일 서울 강동구 둔촌주공 재건축 현장에서 공사가 한창이다. 뉴스1

19일 신용평가업계에 따르면 최근 부동산 경기 침체에 따라 부동산 PF 부실 가능성은 올해 증권업계 신용에 있어 주요 불안요소로 평가되고 있다. PF는 담보가 아닌 미래 사업의 경제성을 토대로 대출이 이뤄지는 것이다. 현재 부동산 PF는 대부분이 기준금리 1%대 시기에 시작됐는데 최근 3%대 급격한 기준금리 인상으로 PF 사업성은 크게 악화됐다. 특히 브랜드 파워가 초대형사에 비해 약한 중소형 증권사들은 중·후순위 PF, 브리지론 등 고금리·고위험 대출에 뛰어들었는데 사업 중단이나 미분양에 따른 피해가 클 수밖에 없다.

나이스신용평가가 지난해 9월 말 국내 24개 증권사를 조사한 결과, 자기자본 1조원 미만 중소 증권사의 부동산 브리지론 비중은 32.1%로 자기자본 4조원 초과 초대형사(18.4%)와 비교해 2배 가까이 높았다. 상대적으로 변제 순서가 밀리는 중·후순위 본 PF의 경우 중소 증권사에서 비중이 70.4%로 초대형사(33.8%)를 웃돌았다.

특히 본 PF로 넘어가기 전 토지 개발을 위한 초기 잔금을 치르고자 이뤄지는 브리지론은 사업의 불확실성에 대한 리스크가 크다. 이혁준 나이스신용평가 금융평가본부장은 “본 PF의 경우 시행사들이 할인 분양을 하면 어떻게든 자금을 회수할 수 있지만 가장 큰 문제는 브리지론”이라며 “브리지론이 본 PF로 넘어가지 못하고 강제연장이 되는 사례가 터지고 있어 올해 상반기쯤 버티지 못하고 터지는 일부 사업장이 나올 것으로 전망한다”고 말했다. 다올금융그룹은 부동산 PF에 따른 유동성 위기 우려로 계열사 매각에 나섰다. 주요 신용평가사들은 롯데건설, 태영건설 등 부동산 PF 우발채무 비중이 가중되고 있는 건설사의 신용등급을 부정적으로 전망하고 있다.

이 같은 우려에 금융당국은 부동산 시장 불안심리 확산 차단에 나섰다. 금융위원회는 이날 “부동산 PF 시장 연착륙을 위해 다양한 시장안정 프로그램을 마련·집행하고 있다”며 “대주단협의체 등 추가 정책 수단을 다각적으로 검토해 나갈 계획”이라고 전했다. 앞서 정부는 2008년 글로벌 금융위기로 부동산 경기가 급하강하자 은행권을 중심으로 PF 대주단협의회(협의체)를 가동해 건설사 및 사업장을 대상으로 구조조정을 한 바 있다. 둔촌주공 재건축 사업조합도 주택도시보증공사(HUG)의 대출 보증을 받아 국내 시중은행 5곳으로부터 7500억원 규모의 사업비를 조달받아 PF 사업비를 상환할 수 있게 됐다.

금융위는 전날 정부서울청사에서 5대 금융지주, 국책은행, 유관기관 등과 함께 부동산 PF 점검회의를 열고 향후 부동산 PF 관련 위험요인 등을 점검했다. 참석자들은 정부의 유동성 공급 대책과 부동산 규제 완화, 인플레이션 장기화 우려 완화 등 영향으로 최근 금융시장이 안정되고 있지만 부동산 PF 시장발 경착륙 우려가 나오는 등 아직 불씨가 꺼졌다고 보기 어렵다는 데 인식을 같이한 것으로 전해졌다. 대상 규모는 30조원가량이 될 것으로 예상된다. 금융위는 “구체적인 대상, 기준, 지원 내용 등에 대해 논의된 바 없다”고 밝혔다.


안승진·이도형 기자

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