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재건축 안전진단 문턱 낮춰… 목동·상계동 등 아파트 수혜 [뉴스 투데이]

입력 : 2022-12-09 06:00:00 수정 : 2022-12-09 12:40:29

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구조 안전성 비중 50%→30%
생활환경 나빠도 재건축 허용

재건축 안전진단 기준 완화

입주 30년 넘은 곳 활성화
서울 389개 단지 혜택 볼 듯
2023년부터 45점↓ 즉각 추진
2차 안전진단, 필수서 선택

부동산 침체·재초환 등 난관
당장 시장에 영향은 적을 듯

재건축 안전진단 관련 규제가 약 5년 만에 대폭 완화된다. 구조안전성 점수의 비중과 ‘조건부재건축’ 판정 대상을 축소해 안전진단 통과 문턱을 낮추고, 공공기관의 적정성 검토(2차 안전진단)를 선택적으로 시행하는 식으로 절차도 간소화한다.

정부가 8일 재건축 안전진단 합리화 방안을 발표하면서 준공 후 30년이 넘어선 단지들의 재건축 추진이 빨라질 전망이다. 사진은 이날 서울 양천구 목동 일대 아파트 모습. 연합뉴스

국토교통부는 8일 이 같은 내용의 재건축 안전진단 합리화 방안을 발표했다. 지난 8월 공개한 국민 주거안정 실현 방안의 후속조치 성격으로, 내년 1월부터 시행될 예정이다. 재건축 안전진단 기준을 손질하는 것은 시행일 기준으로 2018년 3월 문재인정부 때 이후 4년10개월 만이다.

 

이번 조치에 따라 재건축 연한이 도래한 서울 지역에서는 재건축 추진이 한층 활성화하는 효과가 있을 것으로 보인다. 서울 양천구 목동 신시가지, 노원구 상계·중계·하계동 등 입주 30년이 넘은 아파트 단지들이 수혜 대상으로 거론된다.

 

다만 부동산 시장이 완연한 침체기에 접어들었고, 재건축 초과이익환수제(재초환) 등의 입법 과제가 남아 있기 때문에 당장 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것이란 지적도 나온다.

 

국토부 권혁진 주택토지실장은 “이번 개선 방안은 그간 과도하게 강화된 기준으로 인해 재건축의 첫 관문도 통과가 어려웠던 상황을 해소하기 위해 기준을 합리화한 것”이라며 “앞으로 도심 주택공급 기반을 확충하고, 국민의 주거여건을 개선하는 데 효과가 클 것으로 기대한다”고 말했다.

◆구조안전성·조건부재건축 비중 낮춰

 

정부는 그간 안전진단 통과의 가장 큰 걸림돌로 작용했던 평가항목상 구조안전성 비중을 현행 50%에서 30%로 낮추기로 했다. 반면 주거환경 점수 비중은 현행 15%에서 30%로, 설비노후도는 25%에서 30%로 각각 상향한다. 비용편익 비중은 10%를 유지한다.

 

문재인정부는 2018년 3월 구조안전성 비중을 20%에서 50%로 대폭 상향하는 등 안전진단 규제를 강화했다. 이에 따라 2015년 5월부터 제도 변경 직전인 2018년 2월까지 34개월간 139건이었던 안전진단 통과 건수가 제도 변경 이후부터 지난달까지 56개월간 21건으로 급감했다.

 

골조 노후도를 따지는 구조안전성의 비중이 낮아지면서 앞으로는 주차대수가 부족하거나 층간소음이 심한 단지, 배관이 노후화한 단지 등 생활환경이 낙후된 단지의 안전진단 통과 가능성이 커졌다.

 

공공기관의 적정성 검토를 받도록 돼 있는 ‘조건부재건축’의 범위는 축소되고, 재건축 허용 대상은 확대된다.

 

현재 안전진단은 구조안전·주거환경 등 4개 평가항목별로 점수 비중을 적용해 합산한 총 점수에 따라 30점 이하는 재건축, 30∼55점 이하는 조건부재건축, 55점 초과는 유지보수로 판정하고 있다. 내년부터는 조건부재건축 판정 점수는 45∼55점, 재건축은 45점 이하로 기준을 조정하게 된다.

 

즉시 재건축이 가능한 대상은 늘리는 동시에 조건부재건축의 추진 절차도 간소화한다. 기존에는 조건부재건축은 필수로 공공기관의 적정성 검토를 받아야 했지만, 앞으로는 지방자치단체의 요청이 있을 때만 시행하도록 했다.

 

또 조건부재건축 판정 단지에 적용되는 재건축 시기조정 방안은 정비구역 지정 시기를 1년 단위로 조정할 수 있도록 하는 등 시기조정 방법과 절차를 구체화하기로 했다.

 

정부는 1기 신도시에서도 이번 개선안이 적용될 수 있도록 연구용역 등을 통해 효과를 분석하고, 내년 2월 발의할 예정인 1기 신도시 특별법에 관련 내용을 반영할 계획이다.

경기 고양시 일산 신도시 아파트 단지 전경. 연합뉴스

◆즉시 재건축 대상 46곳으로 확대

 

이번 개선안은 현재 안전진단을 수행 중이거나 공공기관 적정성 검토를 마치지 못한 단지에도 모두 적용된다. 국토부가 2018년 3월 이후 안전진단을 마친 46개 단지를 대상으로 한 시뮬레이션 결과, 현행 0곳인 즉시 재건축 판정은 12곳(26.1%)으로 늘어났다. 반면 재건축이 사실상 불가능한 유지보수 판정은 25곳(54.3%)에서 11곳(23.9%)으로 감소했다.

 

국토부에 따르면 지은 지 30년 이상 지나 재건축 연한이 도래한 아파트(200가구 이상) 중 안전진단을 통과하지 못한 단지는 전국적으로 1120개 단지, 151만가구에 달한다. 수도권의 경우 서울 389개 단지, 경기 471개 단지, 인천 260개 단지가 혜택을 볼 것으로 추정된다. 서울에서는 재건축 추진 단지가 몰려 있는 양천구와 노원구가 최대 수혜 지역으로 꼽힌다.

 

다만 재건축 안전진단 규제 완화가 지금 당장 집값을 들썩이게 할 가능성은 크지 않아 보인다는 게 전문가들의 견해다. 고금리로 인한 대출이자 부담이 이미 큰 데다 다른 재건축 규제가 완전히 해소되지 않은 상황이라는 이유에서다. 재초환의 경우 정부가 지난 9월 부담금 면제 기준을 3000만원에서 1억원으로 올리는 내용이 담긴 개선안을 발표했지만, 관련법이 국회 문턱을 넘어야 한다.

국토교통부는 8일 재건축 안전진단 합리화 방안을 발표하고 내년 1월 시행할 예정이라고 밝혔다. 사진은 8일 오후 서울 남산에서 바라본 아파트 단지. 뉴스1

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “안전진단을 시행하려던 아파트 단지들에는 장기적으로 호재로 작용하겠지만 가격 급등은 쉽지 않다”며 “정책당국에서는 정책 변화가 바로 시장가격에 반영되지 않는 지금이 규제 완화를 통한 시장 정상화를 실행하기에 최적의 시기인 만큼 여러 규제 요인들을 미리 조정해 두는 것이 바람직한 대응”이라고 평가했다.


박세준 기자 3jun@segye.com

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