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"집값 내년에도 조정 가능성…전셋값 하락 진정돼야"

입력 : 2022-11-23 15:50:15 수정 : 2022-11-23 15:50:15

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"당분간 매매·전셋값 하락…오피스텔 등 하방 압력 커"
"재건축 등 규제 완화 예상…효과는 시차 걸리고 다주택자 규제 완화 신중"

NH투자증권[005940]은 23일 국내 주택 전세가격 하락세가 진정돼야 매매 가격도 안정을 찾을 것이라며 국내 주택가격은 당분간 조정 압력을 받을 것으로 전망했다.

김열매 연구원은 '내년 부동산시장 전망과 투자전략' 보고서를 통해 "세계적으로 가파른 금리인상과 급격한 긴축으로 당분간 전 세계 주택가격의 조정 가능성이 크다"며 이같이 강조했다.

금리 인상은 12∼15개월 시차를 두고 가격을 떨어뜨리는 것으로 분석되지만 이번에는 역대 가장 가파른 인상 여파로 빠른 속도로 가격 상승률이 둔화하고 시장이 침체에 진입했다고 설명했다.

지난 22일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대에서 바라본 서울시내 모습.

김 연구원은 "특히 이번 부동산시장 하락 사이클은 매매와 전세가격 하락세가 동시에 심화하고 있다는 점에서 과거와 다르다"며 "이는 수년간 급등한 전세가격에 전세자금 대출이 늘어난 탓"이라고 분석했다.

그러면서 "매매가격 하락세가 멈추려면 전세가격 하락이 진정돼야 한다"며 "전세가격은 내년에는 입주 물량 증가와 고금리 영향으로 약세를 이어갈 것"이라고 전망했다.

그러면서 "주거용뿐 아니라 상업용 부동산에도 차입(레버리지) 부담이 가중돼 가격 하락 위험이 커지고 있다"며 "아파트보다 급등한 서울 고가 오피스텔이나 생활형 숙박시설, 지식산업센터 등 주택 규제 회피로 반사 이익을 본 상품 가격이 전반적으로 과열돼 금리 상승과 대출 규제에 하방 압력을 받을 것"이라고 분석했다.

그는 "다만, 전국 미분양이 금융위기 당시만 해도 16만5천가구에 달해 시장 침체가 장기화했으나 현재는 4만2천가구로 줄어 대내외 환경이 안정되면 물량 소화가 가능한 수준이어서 장기 침체를 우려할 상황은 아니다"라고 진단했다.

아울러 부동산시장은 내년 하반기에 저점에 도달할 것으로 예상되는 경기선행지수가 반등하면 일시적으로 회복할 수도 있다고 강조했다.

사진=연합뉴스

김 연구원은 그러나 "밀어내기 분양으로 준공 후 미분양 증가, 주택가격 하락에 따른 부동산 관련 금융의 부실화 가능성이 크다"며 "전국 아파트 미분양 증가 속도가 빨라지고 있는 점은 모니터링이 필요하다"고 지적했다.

NH투자증권에 따르면 국내 부동산업 대출 규모는 359조4천억원으로 전체 산업(1천713조원)의 21.0%를 차지했다. 건설업 대출은 2008년 금융위기 후 감소하다 최근 2년간 빠른 속도로 늘어났는데 건설사보다 시행사 등 부동산업 부채 부담이 월등히 높다.

김 연구원은 "정부가 시장 안정을 위해 단계적으로 규제 완화에 나설 것"이라며 "규제지역 해제나 취·등록세와 양도세, 재건축 규제 등의 완화를 검토할 것으로 예상되나 다주택자 규제 완화에 신중한 입장을 보일 것"이라고 전망했다.

그는 "정책 효과는 시차를 두고 후행하므로 새로운 금리 수준에 적합한 자산 가격의 균형점을 찾아가는 시간이 필요하다"며 "시장 혼란 속에 현금흐름을 창출할 수 있는 자산이 더욱 가치를 발할 것"이라고 덧붙였다.

<연합>


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