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“서울 아파트값 38%가 거품… 극단적 주택규제로 풍선효과”

입력 : 2022-09-23 20:00:00 수정 : 2022-09-23 20:48:59

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한국경제硏 보고서
서초 50% 넘어 서울에서 ‘최고’
경기 58%… 세종 60% 이어 2위
핀셋규제 등 주택정책의 실패로
가격거품 현상 2019년부터 심화
한경硏 “규제완화·공급확대 필요”
서울 아파트 매매지수 80 이하로

최근 5년간 주택가격이 연평균 4.6% 이상 상승하면서 가격 거품이 과도한 수준에 도달했다는 지적이 제기됐다. 이는 정부가 집값을 잡기 위해 잇따라 실시한 고강도 규제에 따른 것으로 분석됐다.

23일 서울 남산에서 본 서울 아파트.    연합뉴스

전국경제인연합회 산하 한국경제연구원은 23일 발표한 ‘주택가격 거품 여부 논란 및 평가‘를 통해 이같이 밝혔다.

 

한국부동산원에 따르면 최근 5년간 주택가격은 전국적으로 23% 상승했다. 임대차시장에서도 최근 3년간 급등했던 전세가격 상승률은 최근 들어 주춤한 모습을 보이고 있지만 물량 부족 현상과 전세의 월세화까지 가속화하면서 주거 불안정성이 높아지고 있다고 한경연은 진단했다.

 

한경연은 사용승인일 5∼20년 이내인 전국 200여개 아파트단지의 적정 가격과 실제 가격을 비교했다. 아파트의 전세가에 전월세전환율을 적용해 연간 수익을 산출한 뒤 시장금리를 적용해 해당 아파트의 적정 현재가치를 도출하는 방식으로 분석했다.

 

분석 결과 수도권 주택의 가격거품이 평균 35%인 것으로 나타났다. 구체적으로 서울은 현재 시세의 38% 이상, 경기는 58% 이상, 지방은 19% 이상이 각각 과대평가됐다고 분석했다.

 

지역별로는 서울 강북권역은 37%, 강남권역은 38% 정도 가격거품이 있다고 나타났다. 강남-동남권역의 가격거품은 40%를 초과했고, 서초구의 가격거품은 50% 수준을 넘어서며 서울에서 가장 높은 것으로 분석됐다.

 

경기지역의 주택가격 거품은 58% 수준으로 세종(60%)에 이어 전국 2위를 기록했다. 이외 지역의 경우 평균 19.7%의 가격거품이 있다고 조사됐다.

 

한경연은 2019년 이후 특히 심화한 이러한 가격거품 현상의 원인을 고강도 규제에 따른 풍선효과로 분석했다.

 

이승석 한경연 부연구위원은 “국토에 비해 인구밀도가 높은 한국의 여건상 평균 10∼15% 주택가격 거품이 있었지만 주택가격 거품이 40%에 근접한 것은 지나친 수준”이라며 “이러한 버블현상이 발생한 것은 핀셋 규제에 따른 풍선효과 등 주택정책의 실패로 볼 수밖에 없다”고 말했다.

 

한경연은 원활한 주택공급과 규제 완화를 통해 주택시장을 정상화해야 한다고 촉구했다. 이 부연구위원은 “주택시장의 혼란과 왜곡을 초래해 온 극단적인 주택 규제는 과감히 철폐하거나 완화해 주택시장 기능을 신속히 회복하는 것이 절실하다”고 강조했다.

 

주택 거래가 끊기고 팔려는 사람만 많은 상황이 이어지면서 서울 아파트의 매매수급지수는 80선이 붕괴됐다.

 

이날 한국부동산원에 따르면 9월 셋째 주 서울 아파트 매매수급지수는 79.5를 기록하며 지난주 80.2보다 0.7포인트 하락했다.

매매수급지수가 기준선인 100보다 낮으면 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 의미다.

 

서울 아파트 매매수급지수는 지난해 11월 15일 99.6을 기록하며 기준선 아래로 내려온 데 이어 45주 연속 하락을 거듭해 80선마저 무너졌다. 서울 아파트 매매수급지수가 80 아래로 내려온 것은 2019년 6월(78.7) 이후 3년 3개월 만에 처음이다.

 

가파른 금리 인상과 집값 하락에 대한 우려가 지속적인 지수 하락의 원인으로 분석된다. 지난 22일 미국 연방준비제도(Fed)가 3연속 자이언트스텝(한 번에 기준금리를 0.75%포인트 인상)을 단행하면서 한국도 빅스텝(기준금리 0.5%포인트 인상) 가능성을 포함한 추가 금리 인상이 불가피한 상황이다.

 

서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 매매시장은 올해 들어 월별 거래량이 역대 최저 행진을 이어가고 있다. 매매건수는 지난 7월 642건이었고 8월에도 거래 신고기한이 일주일 남은 이날까지 602건에 그치고 있다. 이는 1년 전 거래량(4064건)의 약 15% 수준이다.

 

전국 아파트 전세수급지수도 지난주 90.0에서 89.1로 하락하며 90선이 무너졌고 서울 전세수급지수도 85.6에서 84.5로 떨어졌다. 거듭된 금리 인상에 세입자들의 대출이자 부담이 늘어나면서 전세보다 월세를 선호한 여파로 풀이된다.


남혜정 기자 hjnam@segye.com

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