9년 만에 8배 증가한 전세대출… “전세·집값 상승 큰 영향”

KB금융 경영硏 보고서

2012년 23조→2021년 180조로
전세대출 가구 비중 5.6→12.2%

대출 쉬워지며 전세가격 높이고
주택 구입·투자 수요 자극하기도

“매매·전세비율 일정수준 이상 땐
전세대출 제한 등 제도정비 필요”

사진=뉴스1

전세자금대출이 서민의 주거 안정에 중요한 역할을 수행했지만, 전세가격은 물론 부동산가격 상승에도 큰 영향을 끼친 만큼 제도 정비가 필요하다는 지적이 나왔다.

KB금융지주 경영연구소가 10일 발표한 ‘전세자금대출 증가에 따른 시장 변화 점검’ 보고서에 따르면 2012년 23조원이던 전세자금대출 잔액은 2016년 이후 가파르게 늘어나면서 2019년 100조원을 돌파한 뒤 지난해 말 기준 180조원까지 증가했다.

2008년 도입된 전세자금대출은 2013년 박근혜정부 들어 SGI서울보증 전세대출 한도가 3억원으로, 2015년 5억원으로 각각 상향되는 등 지원이 확대됐다. 현재는 공적보증기관들로부터 임차보증금의 80%까지 전세자금대출을 받을 수 있다. 이에 따라 전세자금을 마련하기 위해 대출을 받은 가구의 비중은 2012년 5.6%에서 지난해 말 12.2%로 커졌다.

이렇듯 전세자금대출을 받기가 쉬워졌지만, 그만큼 유동성이 증가하며 전세가격을 높이는 데도 일조한 것으로 연구소는 분석했다. 지난해 연간 주택 전세가격은 9.4% 오르며 2011년 이후 가장 높은 상승률을 기록했다. 특히 수도권은 최근 2년간 20% 내외로 증가 폭이 더 컸다.

전세 중위가격은 2013년 말 1억4000만원(아파트 1억6000만원)에서 지난해 말 2억6000만원(〃 3억1000만원)으로 상승했다. 서울의 경우 같은 기간 2억3000만원(〃 2억6000만원)에서 4억7000만원(〃 6억1000만원)으로 증가세가 두드러졌다. 지난해 4분기부터 상승세가 둔화하고는 있지만, 여전히 과거보다는 높은 수준을 보이는 상황이다.

주택 매매가격 상승에도 상당한 영향을 미친 것으로 나타났다.

보고서는 “다주택자와 고가 주택 규제가 없던 2018년 이전에는 전세자금대출이 주택 구입을 위한 자금으로 활용되며 매수 수요를 자극하기도 했다”며 “전세 수요의 증가는 주택담보대출 규제의 강화에 따라 전세보증금을 레버리지로 활용하는 투자 수요와 맞물려 주택가격 상승 요인으로 작용했다”고 설명했다. 주택보유자가 전세로 거주하며 투자하는 갭투자와 외지인의 투자 비중이 커지는 등 부동산 투자 형태의 변화도 두드러졌다.

연구소는 앞으로도 전세자금대출은 증가하거나 증가율은 다소 꺾이는 상황에 무게를 두며 정책적 변화가 필요하다고 제언했다. 전체적인 방향은 주거취약계층에게 혜택을 확대하고, 중위소득 이상에게는 시장 논리에 맞기는 쪽이다. 구체적으로는 주택가격 하락에 따른 전세보증금 손실을 막기 위해 매매·전세 비율이 일정 수준 이상(70% 또는 80%)인 경우 전세자금대출을 제한하는 방안을 비롯해 대출자에게 원리금 상환을 유도하는 방안, 전세자금대출을 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함하는 방안 등을 제시했다.

사진=연합뉴스

연구소는 또 ‘임대보증금 관련 보증 합리화 방안’ 보고서를 통해 임대인이 주택임대사업자가 아닌 경우 임차인이 보증금을 떼일 가능성이 여전한 부분에 대해서도 개선 방향을 제시했다. 보고서는 “임대보증금 비율이 주택 시세의 일정 비율(70%)을 상회하거나 임대인의 주택 수가 일정 호수(3호) 이상인 경우 등에 대해 임대인의 임대보증금보증 가입을 의무화하는 등 예외 사유를 최소화해야 한다”며 “점진적으로 전세보증금반환보증을 임대보증금보증으로 통일해야 한다”고 밝혔다.

한편, 시중은행들의 한도 상향 및 금리 인하 경쟁이 지속하면서 대출 문턱이 가계대출 총량 규제 이전 수준으로 낮아진 것으로 나타났다. 하나은행은 오는 12일 오후 5시 이후 대출신청 접수분부터 하나원큐신용대출의 한도를 기존 1억5000만원에서 2억2000만원으로 높인다. 하나은행은 최근 이 상품의 가산금리를 0.2%포인트 낮춘 바 있다. 우리은행은 지난달 21일부터 신규 주택담보대출 및 전세대출에 0.2%포인트의 특별 우대금리를 적용한 데 이어 11일부터 부동산 플랫폼 앱 ‘우리원더랜드’를 통해 부동산담보대출 및 전세대출을 신규로 받을 경우 0.1%포인트 우대 금리를 제공한다.

김준영 기자 [e-mail]