여러 임대차 계약 순차로 작성했다면 효력은? [알아야 보이는 법(法)]

여지윤 변호사의 부동산 세상

Q. 甲은 乙로부터 상가 건물을 임차하면서 임대차 기간을 5년으로 정하였습니다. 그 후 甲과 乙은 임차 면적과 임대차 기간, 월 차임 등이 약간씩 다른 3개의 계약서를 차례로 작성하였는데, 첫째와 둘째 계약서에는 임대차 기간이 8년으로, 마지막으로 작성된 계약서에는 5년으로 각각 기재되어 있었습니다.

甲과 乙의 임대차 계약 기간은 얼마로 보아야 할까요?

A. 최근 대법원에서 위와 유사한 사안에 관한 판결이 있었습니다.

결론부터 살펴보면 대법원은 가장 마지막으로 작성된 제3의 임대차 계약서에 기재된 문언에 따라 甲과 乙의 계약 기간을 5년으로 보아야 한다고 판단하였습니다(2020. 12. 30. 선고 2017다17603 판결).

하나의 법률관계에 대하여 각기 다른 내용의 계약서 여럿이 순차로 작성됐고, 당사자가 그 우열관계를 명확하게 정하고 있다면 그와 같은 내용대로 효력이 발생하므로 문제가 되지 않습니다.

그런데 당사자들이 우열관계를 명확하게 정하지 않았는데 각각의 계약서에 정해져 있는 내용 중 양립할 수 없는 부분이 있다면, 원칙적으로 나중에 작성한 계약서에 정한 대로 내용이 변경되었다고 해석하는 것이 합리적이라는 것이 대법원의 입장입니다.

처분문서란 그에 의하여 증명하려고 하는 법률행위가 그 문서에 의하여 이루어진 문서를 말하는데(대법원 1997. 5. 30. 선고 97다2986판결), 매매 계약서와 임대차 계약서 등이 해당합니다.

그런데 당사자들 사이에 법률행위의 해석을 둘러싸고 다툼이 있어 처분문서에 나타난 당사자들의 의사 해석이 문제된다면 문언의 내용과 그 동기 및 경위, 목적 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석할 수밖에 없습니다(대법원 2017. 2. 15. 선고 2014다19776 판결).

대법원은 이와 같은 법리를 바탕으로 위 사안에서 여러 사정을 종합적으로 고찰하여 당사자 의사를 해석한 결과 가장 마지막에 작성된 임대차 계약서에 기재된 문언에 따라 계약 기간을 5년이라고 본 것입니다.

임대인 乙은 위 사안에서 제3의 임대차 계약서가 허위로 작성된 이면 계약서라고 주장하였으나, 이를 뒷받침할 만한 증거가 부족하거나 없었던 탓에 받아들여지지 않았습니다.

따라서 내용이 다른 여러 개의 임대차 계약서 등을 순차로 작성하면 그 우열관계를 사전에 명확히 하는 것이 추후 불필요한 분쟁의 발생 여지를 줄일 수 있는 방법이 될 수 있습니다.