공용부분 무단 점유·사용했다면, 부당 이득 반환 의무 있을까? [알아야 보이는 법(法)]

-여지윤 변호사의 부동산 세상

상가건물 1층에서 골프 연습장을 운영하는 A씨는 1층의 일부 복도와 로비에 부대시설로 카운터와 간이 자판기 등을 설치하고 내부 공간처럼 사용하였습니다.

상가건물 관리단은 이에 A씨가 1층 복도와 로비를 전유부분처럼 이용하는 것이 집합건물의 공용부분을 정당한 권원 없이 배타적으로 점유, 사용한 것이라면서 A씨를 상대로 민법 741조에 따른 부당이득 반환청구를 하였습니다.

A씨는 관리단에 부당이득 반환의무가 있을까요?

이에 관하여 최근 주목할 만한 대법원 전원합의체의 판결이 있었습니다.

집합건물에서 전유부분이란 구분 소유권의 목적인 건물부분을 가리키고, 공용부분이란 전유부분 외 건물부분으로 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 현관, 승강기와 같이 구분 소유자들이 함께 사용하는 공간을 이릅니다(집합건물법 2조, 3조).

그런데 이러한 공용부분을 구분 소유자 일부가 단독으로 무단 점유·사용하는 일이 더러 있습니다.

최근 대법원은 A씨의 사례와 유사한 사건에서 구분 소유자 중 일부 또는 제3자가 정당한 권원 없이 공용부분을 배타적으로 점유·사용하면 특별한 사정이 없는 한 부당이득이 성립한다고 판시하였습니다(2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결).

그런데 복도와 계단, 로비 등의 공용부분이 구조상 이를 점포로 사용하는 등 별개의 용도로 사용하거나 그와 같은 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니더라도 마찬가지일까요?

부당이득 반환의무는 법률상 원인 없이 타인의 재산 등으로 인하여 이익을 얻고, 이로 인하여 타인에게 ‘손해’를 가해야 성립합니다(민법 741조). 즉 타인의 재산 등으로 이익을 얻었다고 하여 언제나 성립하는 것은 아니고, 그로 인하여 타인에게 손해를 줘야 성립하는 것입니다(대법원 2015. 6. 25. 선고 2014다5531 전원합의체 판결).

이에 종전의 대법원 판결들은 공용부분은 점포 등 별개의 용도로 사용하거나 그와 같은 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니라는 이유에서 구분 소유자 중 일부나 3자가 이를 무단 점유·사용하였다고 하더라도 이로 인하여 다른 구분 소유자에게 차임 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생하였다고 볼 수 없어 부당이득이 성립하지 않는다고 판시해 왔습니다(2018. 12. 28. 선고 2018다260138 판결 등).

그러나 최근의 대법원 전원합의체 판결은 공용부분이 그러한 대상인지 여부는 부당이득 성립 여부의 판단에 영향을 미치지 않는다고 판시하여 종전의 대법원 판결들을 변경하였습니다.

즉 위 판결은 해당 공용부분에 대한 별개 용도로의 사용 가능성이나 다른 목적으로 임대할 가능성과 관계없이 구분 소유자 중 일부가 배타적으로 무단 점유·사용하면 다른 구분 소유자들은 해당 공용부분을 사용·수익할 수 있는 권리가 침해되는 손해를 입었으므로 부당이득 반환을 청구할 수 있다고 보았습니다. 다른 구분 소유자들은 해당 공용부분을 사용할 수 있는 가능성이 원천적으로 봉쇄되는 손해를 입었다는 것입니다.