대치동 은마 등 8만여 가구 사정권 / 강남 재건축 부담금 4억∼5억대 / 법인 주택 종부세율, 최고세율 적용

17일 서울 송파구 잠실동의 한 부동산 중개업소에 아파트 매매 및 전·월세 정보가 부착돼 있다. 연합뉴스

서울 용산 정비창 인근 지역에 이어 앞으로 송파구 잠실동과 강남구 삼성동·청담동·대치동에서 주택이나 토지를 거래하려면 구청장 허가를 받아야 한다.

국토교통부가 17일 토지거래허가구역 지정을 확대하는 내용이 담긴 부동산 대책을 발표한 데 이어 서울시는 이날 오후 곧바로 도시계획심의위원회를 열어 토지거래허가구역 지정안 심의를 마쳤다. 신도시급 대규모 택지개발이 진행되지 않는 가운데 서울에서 이처럼 여러 동이 한꺼번에 토지거래허가구역으로 묶인 것은 상당히 이례적이다.

해당 지역은 국제교류복합지구, 영동대로 광역복합환승센터, 현대차GBC 등 대규모 개발사업을 앞두고 있어 매수심리를 자극하는 지역으로 평가됐다. 토지거래허가구역 지정은 18일 공고를 거쳐 23일부터 효력이 발생한다. 이때부터는 일정 규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때는 지자체의 허가를 받아야 하고, 허가 없이 계약을 체결한 경우 2년 이하의 징역이나 토지가격 30%에 해당하는 벌금형에 처해진다.

주거용 토지는 2년간 실거주용으로 이용할 수 있고, 매매나 임대가 모두 금지되기 때문에 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 불가능해진다.

여기에 수도권 투기과열지구에서는 재건축 조합원이 2년 이상 거주하는 요건을 채운 재건축 조합원만 분양권 신청 자격이 주어진다. 강남구 대치동 은마아파트, 개포동 주공5·6·7단지 등 재건축 초기 단계에 있는 수도권 100여개 단지, 8만여 가구가 이 규제의 사정권에 들어간다. 2년 기산 시점은 현재 소유한 주택 소유 개시 시점부터 조합원 분양신청 때까지다. 연속 2년이 아니더라도, 전체 거주 기간을 합해 2년을 채우면 된다.

지금은 재건축 사업에는 주택 소유자에게 거주 여부와 관계없이 조합원 자격을 주고 있다. 재건축이 추진되는 아파트는 안전이나 거주여건이 불량하다 보니 전세나 월세를 주고 다른 곳에 거주하는 집주인이 상당수다. 앞으로는 2년간 거주해서 자격을 얻든지, 아니면 감정평가에 따른 현금 청산을 받아야 한다.

재건축 추진 단지의 한 주민은 “사정으로 거주 요건을 채우지 못한 주민이 사유재산을 침해받았다며 법적 조치에 들어가는 등 반발이 상당할 것”이라고 말했다. 재건축 추진 아파트에서 전세나 월세 물량이 나오지 않으면 전셋값이나 월세가 오를 수 있다. 자녀교육 등 목적으로 학군이 좋은 강남 등에서 2∼4년간 생활하려는 이들이 전세난이나 월세난을 겪을 수 있다.

정부는 도시 및 주거환경정비법을 올해 말까지 개정하면 그 이후 조합설립인가 신청을 하는 단지부터 분양권 지급 강화조건을 적용할 예정이다.

정부는 재건축 초과이익 환수제 시행에 따라 조만간 재건축 부담금도 본격 징수에 들어갈 예정이다. 재건축 초과이익 환수제는 재건축으로 해당 지역의 평균 집값 상승률을 넘는 개발이익이 발생하면 최대 절반까지 정부가 환수하는 제도다. 재건축 조합들이 헌법소원을 제기하면서 부담금 징수가 중단됐다가 지난해 말 헌법재판소의 합헌 결정이 나와 하반기부터 징수에 나선다는 방침이다. 국토부 시뮬레이션 결과, 강남 5개 단지는 평균 4억4000만~5억2000만원의 부담금이 나왔다.

내년 6월부터는 법인 보유 주택에 대한 종부세율이 최고세율로 적용된다. 2주택 이하는 3%, 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택은 4%로 각각 인상해 단일세율이 적용되는 방식이다. 법인 보유 주택에 대한 종부세 공제 혜택도 폐지하기로 했다. 법인이 10억원짜리 주택을 갖고 있다고 가정하면, 지금은 6억원 공제를 받은 뒤 나머지 4억원에 대해 종부세를 냈으나 앞으로는 10억원 전체의 4%인 4000만원을 낼 수 있다.

박세준 기자 [e-mail]