상가건물의 업종 제한·변경, 대규모 점포 관리자 업무? [알아야 보이는 법(法)]

-여지윤 변호사의 부동산 세상

상가 건물에서는 집합건물법 28조의 관리단 규약을 통하여 업종 제한을 설정하거나 변경하는 일이 잦습니다. 이러한 업종 제한이나 변경 업무가 유통산업발전법상의 대규모점포 개설자나 그 관리자에게도 허용될까요?

최근 대법원은 대규모 점포 개설자나 관리자에게는 상가 건물의 업종 제한이나 변경 업무가 허용되지 않는다고 보았습니다. 즉 업종을 제한하거나 변경하는 일은 대규모 점포 개설자나 관리자의 업무에 해당하지 않는다는 것입니다(2019. 12. 27. 선고 2018다37857 판결).

유통산업발전법은 매장 면적의 합계가 3000㎡ 이상으로 상시 운영되는 대형 마트와 백화점, 쇼핑센터, 복합 쇼핑몰 등을 ‘대규모 점포’라 정의합니다(2조). 대규모 점포를 개설하려는 자는 영업을 시작하기 전에 특별자치시장이나 시장, 군수, 구청장에게 등록을 하여야 합니다.

대규모 점포 관리자는 매장이 분양된 가운데 매장 면적의 2분의 1 이상을 직영하는 자나 입점상인들의 3분의 2 이상 동의로 조직된 자치관리단체, 법인, 협동조합 등으로, 구청장 등에게 신고절차를 마친 자를 가리킵니다(유통산업발전법 12조).

유통산업발전법은 대규모 점포 관리자에게 관리비 부과와 징수 등 점포 유지와 관리에 관한 일반적인 권한을 부여하고 있습니다(유통산업발전법 12조의 3 등). 이에 따라 개설자나 관리자는 대규모 점포의 유지와 관리를 위하여 필요한 업무를 할 수 있습니다(유통산업발전법 12조 1, 2항).

다만 유통산업발전법은 구분 소유와 관련된 사항에 관해서는 집합건물법에 따라 구분 소유자 전원에 의하여 당연 설립되는 관리단에 의해서 설정된 규약이나 집합건물법의 규정 등에 따르도록 하고 있습니다(유통산업발전법 12조 4항).

쉽게 말해 구분 소유와 관련된 사항에 관해서는 대규모 점포 관리자의 업무에서 제외된다는 것입니다.

대법원은 ‘구분 소유와 관련된 사항’에 대해 대규모 점포의 유지·관리업무 중 관리자에게 허용하면 점포 소유자들의 소유권 행사와 충돌이 되거나 구분 소유자들의 소유권을 침해할 우려가 있다고 해석하고 있습니다(2011. 10. 13. 선고 2007다83427 판결 등). 대규모 점포의 관리에 있어 구분 소유자들과 입점 상인들 간의 이해관계를 조절하고자 하는 취지라 하겠습니다.

다만 상가건물의 업종 제한은 구분 소유자에게 업종에 관한 독점적 운영권을 보장하는 의미가 있어 이를 변경하기 위해서는 임차인 등의 3자가 아닌 구분 소유자들 스스로 합의가 필요합니다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다79258 판결).

이러한 법리에 따라 대법원 ‘2018다37857’ 판결은 상가 건물의 업종 제한이나 변경 업무가 대규모 점포의 관리자에게 허용하면 구분 소유자들의 소유권을 침해할 우려가 있는 것으로 보고, 이를 관리자의 업무에서 제외되는 ‘구분 소유와 관련된 사항’으로 본 것입니다. 따라서 대규모 점포 관리자의 업무 범위에 대해서는 사전에 면밀한 법적 검토가 필요합니다.