오피스텔 ‘깜깜이’ 관리비 알고 싶다면 [알아야 보이는 법(法)]

-여지윤 변호사의 ‘부동산 세상’

오피스텔 건물에 조그마한 원룸을 하나 소유한 A씨, 그 건물에는 B라는 관리인이 있고, C라는 위탁관리 회사가 건물을 관리하고 있다. A씨는 관리비 고지서를 보고 인근 아파트에 비하여 턱없이 비싼 데 놀라 부과 기준과 내역이라도 확인하고 싶다. A씨는 어떻게 해야 이런 정보를 확인할 수 있을까?

집합건물법은 오피스텔이나 상가건물의 관리단 업무가 투명하게 집행되고 공개될 수 있도록, 관리인에게 업무에 관한 정보들을 구분소유자들에게 보고할 의무를 부과하고 있습니다. 한 예로 관리인은 관리비의 부과 기준 및 내역, 징수 및 지출 내역 등에 관한 정보를 구분소유자들에게 제공할 의무가 있습니다. 따라서 관리인 B씨는 A씨를 비롯한 구분소유자들에게 관리비에 관한 정보를 제공해야 합니다.

그런데 위탁관리 회사가 건물을 관리한다면 현실적으로 이 회사가 관리비에 관한 자료를 보관할 가능성이 큽니다. 따라서 A씨는 이러한 자료를 실제로 보관하고 있는 C사에 자료를 청구해 볼 수 있을 것입니다.

그런데 C가 영업 비밀이라는 이유 등으로 이를 제대로 제공하지 않는다면 A씨는 어떻게 할 수 있을까요?

집합건물법상 관리인에게는 관리비에 관한 정보를 구분소유자에게 제공할 의무가 있습니다. 따라서 위탁관리 회사가 구분소유자들에게 이러한 정보를 제대로 제공하지 않는다면, 관리인은 회사를 상대로 계약 위반에 대한 책임을 묻는 등의 조치를 취하여 구분소유자들에게 업무에 관한 정보가 제대로 제공되게 할 의무도 있다고 보아야 합니다. 만약 관리인이 그러한 조치를 취하지 않는다면 구분소유자에 대한 정보제공 내지 보고 의무를 이행하지 않은 것으로 인정될 가능성이 있습니다.

한편 관리단은 각종 계약의 당사자 선정과정과 조건에 관한 사항도 해마다 1회 이상 구분소유자들에게 보고할 의무도 있습니다. 관리단이 체결하는 계약의 대표적인 예로는 건물관리 위탁과 주차장 관리 등이 있습니다. 따라서 B씨는 C사와 체결한 관리위탁 계약에서 당사자의 선정과정이 어떠했는지, 조건은 무엇이었는지에 대하여 A씨를 비롯한 구분소유자들에게 보고해야 하는 것입니다.

구분소유자들은 관리인에게 이러한 자료를 보겠다고 청구할 수도 있고, 등본을 달라고 요구할 수도 있습니다. 이러한 권리는 건물의 전유부분에 대한 법률상 소유자에게만 있는 것이 아니라 구분소유자와 함께 살고 있는 동거 가족이나 전유부분의 세입자, 매매계약상 매수인, 저당권자, 전세권자에게도 있다고 해석됩니다.

그런데 관리인이 이러한 의무를 계속하여 이행하지 않아 관리비 부과 기준과 내역 등을 제대로 알 수 없는 구분소유자들은 어떻게 할 수 있을까요?

먼저 구분소유자들이 임시관리단 집회를 소집하여 관리인을 해임하는 방법을 고려해볼 수 있습니다. 구분소유자 중 5분의 1 이상이 관리단 집회의 소집을 청구하면 관리인은 따라야 합니다. 단 이때 구분소유자들은 집회의 목적이 무엇인지 구체적으로 밝혀야만 합니다. 따라서 현실적으로 자신을 해임하는 목적을 가진 집회의 소집 청구를 받아들일 관리인은 없을 것입니다.

다행히도 이러한 상황을 예상하여 집합건물법은 관리인에게 이러한 청구를 받으면 1주일 내 관리단 집회의 소집통지 절차를 밟을 의무를 부과하고 있습니다. 만약 관리인이 이러한 절차를 지키지 않는다면, 구분소유자들은 법원의 허가를 받아 스스로 집회를 소집할 수 있습니다. 아울러 집회에서 관리인의 해임을 결의할 수 있습니다.

또 다른 방법은 구분소유자가 법원에 직접 관리인의 해임을 청구하는 것입니다. 이럴 때는 관리단과 관리인 모두를 공동 피고를 해야 합니다(대법원 2011다1323 판결).

이러한 해임 청구가 받아들여지기 위해서는 관리인이 부정한 행위를 하였다거나 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있어야 합니다. 예를 들어 관리비나 수선 적립금 등 관리단의 수입을 횡령하였다거나 위탁관리 회사의 선정과정에서 입찰정보를 누설하거나 금품을 수수한 사례 등이 이에 해당할 수 있으나 구체적인 사정에 따라 인정 여부가 달라질 수 있습니다.

관리인을 상대로 한 직무집행 정지와 직무 대행자 선임 가처분 신청도 함께하여 부당한 관리인이 더 이상 직무를 하지 못하게 하고 법원이 선임한 3자가 업무를 하게 함으로써 건물에 손해나 분쟁이 확대되는 사태를 잠정 방지할 수 있습니다.