미완 상태로 '유치권 행사중' 현수막만…부동산 유치권과 법적 범위는

2일 서울 영등포구의 한 신축빌딩 외벽에는 ‘유치권 행사중’이라는 대형 현수막이 붙어있었다. 해당 건물은 실내 인테리어를 제외하고 모두 지어졌지만 임대활동을 하지 못한 채 1년 가까이 방치되고 있었다.

건물이 미완의 상태로 방치된 이유는 소유주가 건물을 건설한 업체게 공사대금을 지급하지 못하면서였다. 이 경우 소유자가 밀린 공사대금을 모두 상환하기 전까지는 건물의 임대활동이 제약된다.

여기서 유치권이란 건물 또는 부동산에 상환받지 못한 공사대금 등 유가증권이 있을 경우 소유주의 건물 영업활동 또는 매각활동을 제한할 수 있는 권리를 말한다. 

유치권 행사는 주로 건물을 짓거나 경·공매 절차상 벌어지는 경우가 많다. 대개 부동산의 소유주가 공사대금 같은 유가증권 등을 청산하지 못하거나, 이 상태로 매각하려는 경우다. 이때 증권 소유주가 이를 막기 위해 법원으로 신청하는 권리다.

유치권이 행사되면 등기부등본에 공시되지 않아도 유가증권을 보장해준다. 등기부등본에 공시되지 않기 때문에 유가증권의 액수를 파악하기 어렵거나 법적 효력의 불완전성으로 부동산 경·공매 입찰 참여가 어렵게 된다. 또한 소유주 입장에서는 건물이 점유당했기 때문에 부동산을 통한 영업활동도 상당부분 제한된다.

따라서 유치권 행사는 부동산 수익활동이나, 경·공매 진행절차에 있어 ‘카운터’라고 해도 무방하다.

민법 상 유치권 행사가 자주 벌어지는 경우는 건물공사대금을 두고 얽힌 관계다. 예를들어 건물을 짓는 대가로 공사비를 받아야 하는데, 건물 소유주가 이를 해결하지 않거나 또는 불가항력의 이유로 부동산을 처분하려고 할 경우에 발생한다.

이렇게 되면 공사업체는 대금을 변제받을 때 까지 건물을 점유할 수 있고, 먼저 경매를 신청해 부동산 매각 대금 중 미지급 공사비를 회수할 수 있다. 이 과정에서 중요한 점은 건물을 점유하고 있어야 유치권이 성립되고, 점유를 잃으면 유치권도 소멸한다.

법원에서는 유치권자에 대해 적법하게 배타적으로 계속 점유를하고 있는 지 따지는 편이다. 대법원 판례에서도 “유치권은 목적물을 유치함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 것을 본체적 효력으로 하는 권리인 점 등에 비춰 그 직접점유자가 채무자인 경우에는 유치권의 요건으로서의 점유에 해당하지 않는다”고 판단했다.

하지만 유치권 행사는 부동산 권리를 상당히 제한한다는 점에서 최소한으로 인정하는 경우가 많다.

예를들어 건물주가 전세보증금을 떼어 먹고 소유 부동산을 경매 혹은 공매로 넘길 때 건물에 거주하고 있는 임차인이 유치권을 행사하기란 현행법 상 불가능에 가깝다.

임차인이 임대인에 대해 청구할 수 있는 채권은 보증금반환청구권, 권리금반환청구권 등인데 이 청구권은 임차인과 임대인의 관계지, 건물에 관하여 생긴 채권으로 인정받지 못하기 때문이다.

그나마 임차인이 유치권을 인정받기 위한 방법은 한가지 있다. 부동산 소유주의 관리가 사라졌을 경우, 임차인들이 나서 건물을 유지하고 보수하는 등 물건의 가치를 증가시키는데 필요한 비용을 유치권으로 인정받는 것이다. 예를들어 건물에 이중창을 다는 비용이나 주차타워를 수리하는 비용 등이 여기에 속한다.

김범수 기자 [e-mail]