아파트 매매거래량이 입주 2~3년차에 크게 늘어나는 것으로 나타났다.

28일 국토교통부 실거래 공개시스템자료에 따르면 판교신도시 내 위치한 판교동 '판교원마을9단지'는 1045가구 규모로 2009년 3월 입주한 시기부터 2010년 2월까지 1년간 단 1건의 매매거래가 발생했으며, 2년차(2010년 3월~2011년 2월)에는 0건으로 거래가 없었다.

3년차(2011년 3월~2012년 2월)에는 7건, 이후 양도세 비과세 혜택을 받는 해(2012년 3월~2013년 2월)에는 45건으로 거래가 활발했다. 이 당시에는 3년 이상 보유 요건을 충족해야지만 비과세가 가능했기 때문이다.

◆'5.10 대책' 양도세 비과세 보유요건 3년에서 2년으로 완화

2012년 5.10대책으로 양도세 비과세의 보유 요건이 2년 이상(1가구 1주택자)으로 완화됐으며, 종전에는 3년 이상 주택을 보유하도록 규정했었다.

2011년 입주가 본격화 됐던 광교신도시의 경우도 마찬가지다. 광교신도시 내 위치한 하동 ‘광교 호수마을 참누리레이크’(2011년 9월 입주)의 매매거래량을 살펴보면, 입주 2년간(2011년 9월~2013년 8월)에는 12건에 불과했지만, 입주 3년차(2013년 9월~2014년 8월)에는 48건으로 급증했다.

이 아파트는 2년 이상 보유 요건에 따라 입주 3년차의 매매가 활발한 것으로 조사됐다.

보통 1가구 1주택자가 주택을 팔 때 2년 이상 보유하면 양도소득세를 납부하지 않아도 되기 때문에 2~3년차의 매물이 쏟아질 가능성이 높다. 이에 전세계약이 만료되는 수요자들은 입주 2~3년차의 새아파트 중심으로 내집마련 기회를 잡아보는 것도 좋은 방법이다.

◆높은 전세가율 매매 전환 부추기나?

특히, 입주 2~3년차 아파트는 단지가 안정화에 접어든 시기로 교통·학교·생활 등의 주거 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 비교적 새 아파트에 속하기 때문에 거래량이 활발한 단지의 경우 환금성이 뛰어나다.

여기에 높은 전세가율도 매매 수요를 부추기고 있다.

부동산114 자료에 따르면 이번달 기준 서울 지역의 전세가율은 73.5%로 전년대비(2015년 3월 65.68%) 7.82%p 상승했다.

경기·인천 지역도 마찬가지다. 경기의 전세가율은 76.93%로 전년대비(2015년 3월 72.26%) 4.67%p 상승했으며, 인천은 73.18%로 전년대비(2015년 3월 68.1%) 같은 기간 5.08%p 올랐다.

또한 입주 2~3년차가 인기를 끌 수 밖에 없는 또 다른 이유는 신규로 공급하는 아파트의 분양가가 상승하고 있기 때문이다.

◆신규 공급 아파트 분양가 상승도 한몫 톡톡

지난해 전국 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 986만원으로, 지난 2014년(3.3㎡당 941만원) 대비 4.78% 상승했다. 특히, 서울은 2015년 3.3㎡당 평균 분양가가 1949만원으로 전년도(3.3㎡당 1894만원) 보다 2.9% 상승한 것으로 조사됐다.

개별 단지로 살펴보면 신규 분양한 아파트와 입주 2~3년차의 매매가는 확연한 가격 차이를 보이고 있다.

작년 11월에 분양한 서울 마포구 염리동의 '마포자이3차’ 3.3㎡당 평균 분양가는 2120만원 수준이었다. 반면 인근 지역인 마포구 신공덕동에서 2013년 3월에 입주한 '신공덕아이파크'는 현재 3.3㎡당 평균 매매가는 2048만원으로 저렴하다.

수도권도 입주 2~3년차 아파트의 매매가가 저렴한 것으로 조사됐다.

지난해 11월, GS건설이 경기 평택시 동삭동에서 분양한 '평택 자이더익스프레스2차'의 전용면적 84㎡ 평균 분양가는 약 3억2400만원 수준이었다. 이에 반해 같은 건설사가 동삭동에서 분양한 '평택서재자이'는 2014년 5월 입주한 단지로 전용면적 84㎡의 평균 매매가는 현재 2억8500만원 수준이다.

인천 송도국제도시에서 지난해 7월, 포스코건설이 분양한 '송도더샵센트럴시티'의 전용면적 84㎡의 평균 분양가는 4억4160만원인 반면, 롯데건설과 한진중공업 컨소시엄으로 분양한 '송도캐슬&해모로'는 2013년 10월 입주한 단지로 전용면적 84㎡의 평균 매매가는 4억2000만원이다.

강태욱 우리은행 부동산 자문위원은 “일반적인 신규 분양 아파트는 보통 입주까지 2~3년 정도의 시간이 걸리는 반면, 입주 2~3년차 아파트는 바로 입주 할 수 있는데다가 계약 전 실제 평면과 시설을 직접보고 입주할 수 있는 장점이 있다”며 “이렇다 보니 전세대란에 직접 보고 계약해 바로 들어가 살 수 있는 입주 2~3년차의 새 아파트가 인기를 끌 수 밖에 없다”고 전했다.

서울에서 주목할만한 입주 2~3년차 아파트는 삼성물산 '래미안 전농 크레시티'와 GS건설 '강서한강자이' 등이 있다. 경기·인천에서는 롯데건설 ‘신동백 롯데캐슬 에코’와 대우건설 '청라푸르지오' 등이 있다.

김현주 기자 [e-mail]