지방 미분양 주택 2년내 구입땐 세제 혜택
재건축 아파트 임대주택 의무 비율도 폐지

정부가 오는 7일부터 서울 강남 3구를 제외한 수도권 전 지역을 주택투기지역 및 투기과열지구에서 해제키로 한 것은 주택시장을 활성화해 경제난국을 해소하겠다는 의지로 풀이된다. 또 투기지역 및 투기과열지구 지정 목적이 사라졌고, 투기 재연 등 부작용을 최소화하기 위한 보완대책이 이미 시행되고 있어 부동산 시장이 크게 요동칠 가능성이 희박하다고 보기 때문이다.

국토해양부 도태호 주택정책관은 3일 “최근 수도권 대부분 지역의 집값 상승률이 물가상승률보다 낮고, 미분양주택이 적체되는 등 부동산시장이 극도로 침체됨에 따라 ‘부동산 및 건설경기 활성화 대책’을 만들어 정부의 ‘경제난국 극복 종합대책’에 포함해 발표하게 됐다”고 밝혔다.

◆강남 3구 제외한 수도권 전 지역 투기지역 해제=부동산투기 억제와 관련해 운영해 온 주택투기지역과 주택투기과열지구의 경우 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구를 제외하고 모두 해제되며, 토지투기지역은 이들 강남 3구까지 모두 해제된다. 투기지역에서 해제되면 주택담보대출을 받을 때 적용되는 담보인정비율(LTV)이 40%에서 60%로 높아지고 총부채상환비율(DTI)은 적용 대상에서 아예 제외된다.

정부는 또 수도권 전매제한 기간을 5∼10년에서 1∼7년으로 완화하기로 한 조치를 기존 분양분에도 소급해 적용하기로 했다. 이에 따라 은평뉴타운과 판교신도시 등에서 분양된 기존 아파트에도 전매제한 완화 혜택이 주어진다.

또 지방 미분양주택 해소를 위해 향후 2년 내에 추가로 취득한 지방 미분양주택에 대해서는 양도세를 일반세율로 적용하고 장기보유특별공제(최대 80%)도 적용하기로 했다.

1가구 1주택자가 실수요 목적으로 지방소재 1주택을 취득한 경우에는 계속 1가구 1주택자로 인정하고, 지방주택은 중과를 배제하기로 했으며, 1가구 1주택 양도세 비과세 거주요건을 수도권 3년, 지방 2년으로 강화하기로 했던 조치는 백지화해 현행 수준(서울·과천·5대 신도시만 2년)을 유지하기로 했다.

◆재건축 용적률 상향 및 임대주택 의무비율 폐지=정부는 우선 재건축 아파트의 용적률을 상향 조정하기로 했다. 정부는 재건축시 용적률을 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’(이하 국계법)에서 정한 한도까지 허용할 수 있도록 했다. 현행 국계법에 따르면 일반주거지역의 경우 용적률은 1종 200%, 2종 250%, 3종 300%까지 책정돼 있다. 하지만 서울시의 경우 조례에서 이 같은 용적률을 50%포인트씩 낮춰 적용하고 있다.

서울시는 기본계획용적률을 종에 따라 각각 170%, 190%, 210%로 적용하고 있으며 기반시설 기부 등이 있을 경우에는 용적률 인센티브를 부여, 정비계획용적률로 20∼40%가량 상향조정해 주고 있다.

정부는 참여정부 시절 내놓은 용적률 상향조정분 가운데 25%를 임대주택으로 짓도록 하는 임대주택 의무비율을 폐지했다. 다만 지자체의 정비계획용적률을 초과해 국계법 상한선까지 용적률을 받을 경우 초과용적률의 30∼50%를 보금자리주택으로 짓도록 했다. 재건축으로 짓는 보금자리주택은 지방자치단체가 표준건축비만 내고 환수해 사용하게 된다. 다만 서울시의 경우 환수한 보금자리주택을 장기전세(시프트)로 활용할 전망이다.

소형주택 의무비율도 조정된다. 현행 도시환경주거정비법에서 재건축 소형평형의무비율은 60㎡ 이하 20%, 60㎡ 초과∼85㎡ 이하 40%, 85㎡ 초과 40%로 규정하고 있다. 그러나 이번 대책에서 85㎡ 이하 중소형은 60%, 85㎡ 초과 대형은 40%로 조정했다.

◆건설업체 관급공사 대금 채권 300억원까지 보증=유동성 위기를 겪고 있는 건설업체 지원을 위한 방안도 나왔다. 정부는 관급공사 계약 공사대금채권에 대해 신용보증기금을 통해 업체당 300억원까지 보증을 지원한다. 또 한국토지공사로부터 분양받은 공동택지의 대금 납부를 연체하고 있는 주택건설사업자에 대해 연체이자 등 납부 부담을 경감하는 방안을 추진하기로 했다.

정부는 당초 민간건설업체가 조성한 민간택지에 대해서는 분양가 상한제를 폐지하는 방안을 검토했으나 이번 대책에서는 제외하기로 최종 결정했다.

강갑수 기자 [e-mail]

■부동산 및 건설경기 활성화 대책
항 목	현 행	개선 내용
소형주택 의무 비율	60㎡ 이하 20%, 60∼85㎡ 40%, 85㎡ 초과 40%	85㎡ 이하 60%, 85㎡ 초과 40%로 완화하되 지자체에서 현실에 맞게 조례로 조정
임대주택 의무 건설	수도권 과밀억제권역에서 재건축으로 증가하는 용적률의 25%는 임대	국토계획법 상 상한까지 용적률을 상향 허용하되, 정비계획법상 용적률 초과분의 30∼50% 보금자리 주택으로 환수
투기지역, 투기과열지구	서울, 경기, 인천 등 수도권지역 대부분이 투기를 억제하기 위해 지정돼 있음	●주택투기지역, 투기과열지구는 서울 강남3구(강남, 서초, 송파구)를 제외하고 모두 해제 ●토지 투기지역은 모두 해제
수도권 전매제한	8·21대책 때 수도권 과밀억제 권역 7∼5년, 기타지역은 5∼3년으로 축소	기존 분양분도 소급 적용
지방 미분양 주택 세제 지원		●주택 소유자가 향후 2년 안에 추가로 취득한 지방 미분양 주택은 양도세 일반 세율 적용 ●장기보유 특별공제(최대 80%) 허용
양도세 감면 확대		●1가구1주택자가 실수요목적(근무, 취학, 질병치료)으로 지방의 1주택을 취득한 경우 계속 1가구 1주택자로 인정 ●지방 주택은 중과 배제
1가구1주택 거주요건 현행유지	수도권 3년, 지방 2년으로 강화예정(2009년 7월1일 계약분부터)	서울, 과천, 5대 신도시 2년인 현행 수준 유지

■투기과열지구·투기지역 지정목적 및 절차, 규제내용
구분	투기과열지구	투기지역
목적	과도한 주택청약경쟁 방지	부동산가격 안정 도모
절차	국토부 장관(의경청취) 시·도지사(합의)	기획재정부(국토부장관 요청) +부동산가격인정심의위원회
규제	●분양권 전매제한 청약 1순위 자격제한 ●지역조합 조합원 선착순 모집 금지 ●조합원지위 양도금지 ●과밀억제권역내 재건축 후분양   (전체공정 80% 후)	●양도세 실거래가 적용 ●탄력세율 적용(3∼36%+15%P) ●주택담보인정비율 60%→40%로 강화 ●총부채상환비율 규제 적용(6억원 초과, 40%)
자료:국토해양부