[김규정의 부동산 특강]서울 아파트 시장 전망

재건축 대표 버블세븐 지역 약세 지속
신규분양 등 급증… 추가조정 불가피

본격적인 비수기에 접어들면서 서울 아파트 시장의 약세가 이어지고 있다. 부동산114에 따르면 매매는 2주째 하락세고 전세시장도 동반 하락했다. 상반기 상승세였던 서울 강북권과 수도권 북부 지역의 오름세가 둔화한 탓도 있지만 무엇보다 재건축과 중대형 고가아파트로 대표되는 버블세븐 지역의 약세가 지속되고 있기 때문이다. 규제 완화가 지연되면서 실망매물이 쌓여 있고 수요시장은 점점 위축되고 있다.

올 들어 7월 현재 서울과 수도권의 버블세븐 지역은 1.41% 하락했다. 서울 강북권과 수도권 북부의 상승률 높은 7개 지역이 같은 기간 평균 20% 오른 것과는 대조적이다.

종합부동산세를 피하려는 급매물이 5월 말에 소진된 후 매도자들은 한동안 관망세에 돌입했다. 그러나 규제 완화가 지연되고 시장 침체가 장기화할 전망이 짙어지자 매물을 다시 내놓고 있다. 이에 따라 버블세븐 지역의 하락세는 6월 이후 다시 확대되는 양상이다.

중요한 것은 버블세븐 지역의 약세가 하반기에도 이어질 가능성이 크다는 점이다. 정부의 규제 완화는 여전히 미지수고 대출 규제는 지속돼 수요 시장이 살아나기 어려운 상황이다. 여기에 주변 신규분양과 입주물량은 크게 늘어 전반적인 시장 환경이 매도자들에게 불리하다. 추가 조정이 불가피해 보인다. 강남권 4개 구에서만 올해 하반기 남은 입주물량이 2만7928가구나 되고 2009년에도 8000가구가 넘는다. 올 하반기 입주하는 새 아파트 물량이 어느 정도 소화될 때까지는 노후아파트를 대상으로 가격 조정이 나타날 가능성이 높다.

분당과 용인은 판교 입주와 광교신도시 분양을 앞두고 수요자들이 기존 주택시장을 외면하는 상황이다. 판교는 잔여 분양물량 1만883가구를 비롯해 1만6208가구가 올 연말부터 2010년까지 입주할 예정이고 광교(3만1000가구)와 동탄2(10만5000가구) 신도시의 공급계획도 남아 있다.

정부의 규제 완화 조치가 나오지 않는 한 버블세븐 지역의 재건축, 고가아파트들은 당분간 약세가 지속될 전망이다. 단기 환금성이 보장되지 않는 시점이기에 실거주를 겸한 중장기 투자 전략을 세워야 한다. 대상 단지를 고를 때도 단기간 수익성보다는 향후 지역발전 가능성과 미래가치를 보고 선별 투자해야 한다. 

〈부동산 114 컨텐츠팀장〉