“지금 사도 될까요?”… 미분양 속 무주택자만 더 혼란

미분양은 11년 만에 최대치… 공급도 위축된 채 시장은 관망세

서울 시내 아파트 밀집 지역 전경. 최근 주택 공급의 핵심 지표가 일제히 감소한 가운데, 매수·매도자 간 눈치싸움이 이어지며 시장은 관망세에 접어들고 있다. 연합뉴스

사흘 전 정부의 부동산 규제 발표 이후 매수자와 매도자 간 눈치싸움이 벌어지고 있는 가운데, 주택 공급 지표가 일제히 꺾이고 미분양은 11년 만에 최대치로 불어났다. 거래는 얼어붙고 공급은 줄어들며, 시장은 관망 국면으로 접어든 모습이다.

30일 국토교통부가 발표한 ‘5월 주택통계’에 따르면, 지난달 말 기준 전국의 준공 후 미분양 주택은 2만7013가구로 전월보다 2.2%(591가구) 증가했다. 이는 2013년 6월(2만7194가구) 이후 11년 11개월 만에 가장 많은 수치다. 이른바 ‘악성 미분양’으로 분류되는 이 지표는 2023년 8월 이후 22개월 연속 증가세를 이어가고 있다.

악성 미분양의 83%(2만2397가구)는 지방에 집중돼 있으며, 대구(3844가구), 경북(3357가구), 경남(3121가구), 부산(2596가구) 순으로 많았다. 전북에선 지난달 한 달간 312가구가 신규 발생했다. 반면, 일반 미분양은 6만6678가구로 전월보다 1.6%(1115가구) 줄어 4개월 연속 감소세를 보였다.

주택 공급의 핵심 지표들도 일제히 하락했다. 5월 한 달 동안 전국에서 인허가를 받은 주택은 2만424가구로, 지난해 같은 달보다 13.1% 줄었다. 같은 기간 착공에 들어간 주택은 1만5211가구로, 전년 대비 12.3% 감소했다. 입주가 가능한 준공 물량도 2만6357가구로, 1년 전보다 10.5% 줄며 전반적인 공급 위축 흐름을 반영했다.

지방의 착공은 16.5% 줄며 수도권(-9.3%)보다 감소폭이 더 컸다. 서울은 오히려 착공이 58.7% 늘었지만, 지역별 불균형이 두드러진다. 분양 물량도 1만1297가구로 전월보다 44.1%, 전년 동월 대비 44.0% 각각 줄었다. 인천은 1월에 이어 5월에도 ‘제로 분양’을 기록했다.

서울 주택 거래량은 두 달 연속 감소했다. 5월 서울의 주택 매매 건수는 1만865건으로, 전월보다 9.6% 줄었으며 아파트 거래는 7221건으로 10.1% 감소했다. 전국적으로는 6만2703건이 거래돼 전월보다 4.2% 줄었다.

전월세 시장은 거래가 늘었지만 월세 중심 재편 흐름이 뚜렷하다. 5월 전월세 거래량은 25만2615건으로, 전월 대비 10.5%, 전년 동월 대비 10.9% 증가했다. 월세 비중은 61.0%로, 비아파트는 전국 74.0%, 지방 비아파트는 무려 82.1%에 달했다.

시장에 불확실성을 더한 건 정부의 강력한 대출 규제다. 

정부가 지난 28일부터 수도권과 규제지역 내 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한한 이후, 주요 은행들이 비대면 주담대와 신용대출을 전면 중단했다. 전산 시스템 개편을 이유로 들고 있지만, 시장에서는 실수요자 대출까지 급격히 위축될 것이란 우려가 나온다.

서울 아파트의 약 74.3%가 이번 규제의 영향권에 들어가는 만큼, 당분간 서울 아파트값의 급등세는 주춤해질 것이란 관측이 힘을 얻고 있다.

정부는 이르면 7월 중 첫 부동산 공급 대책을 발표할 계획이다. 규제로 수요는 얼고, 공급은 마르면서, 시장은 관망과 불안이 뒤섞인 혼조 양상을 보이고 있다.

양다훈 기자 [e-mail]