“서울서 6억 이하 집, 이제 희귀”… 실수요자, 청약시장으로 밀려난다

지난달 남산에서 바라본 서울 도심 아파트단지 모습. 뉴스1

“2년 전엔 서울 외곽에도 6억 미만 아파트가 꽤 있었어요. 지금은 비슷한 조건을 찾으려면 경기도 외곽까지 내려가야 하더라고요”

서울에서 신혼집을 알아보던 직장인 김다현(34) 씨는 결국 청약시장으로 눈을 돌렸다. 집값은 오르고 대출은 까다로워진 상황에서 ‘실거주 가능한 6억 이하 아파트’를 찾는 건 이제 희귀해진 일이 됐다.

5일 부동산인포가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 서울의 6억 원 이하 아파트 매매 비중은 2022년 40.3%에서 2024년 20.6%로 절반 가까이 줄었다. 경기도는 같은 기간 78.6%에서 69.4%로, 인천은 90.2%에서 84.5%로 감소했다.

전문가들은 아파트 매매가격과 분양가 상승, 신규 공급 감소가 복합적으로 작용한 결과라고 진단한다. 특히 수도권의 경우 6억 원 이하 매물이 줄면서 실거래 건수 자체도 감소 추세다.

실수요자들이 주로 활용하는 디딤돌대출 사용처 역시 지역적으로 편중돼 있다. 국토부에 따르면 올해 1~2월 디딤돌대출의 95%는 6억 원 이하 주택에 집중됐고, 이 중 대부분이 서울을 제외한 지역에 분포했다. 이는 곧 서울에서 실수요자 대상 주택을 찾기가 점점 더 힘들어지고 있음을 보여준다.

금리 여건도 부담 요인이다. 한국은행 기준금리는 2월 소폭 인하됐지만, 시중은행 주택담보대출 금리는 여전히 연 4% 후반 수준에 머물고 있다. 자금 여력이 넉넉지 않은 실수요자에게는 여전히 큰 부담이다.

게다가 오는 7월부터는 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 전면 시행된다. 대출 심사 시 ‘스트레스 금리’가 100% 반영되고, 연 소득 대비 원리금 상환 비율을 초과할 경우 대출 자체가 막히게 된다. 실수요자 입장에선 또 하나의 ‘진입 장벽’이 생기는 셈이다.

이 같은 제약 속에 일부 수요자들은 청약 시장으로 눈을 돌리고 있다. 상대적으로 대출 규제가 덜한 데다, 새 아파트에 대한 선호도 높기 때문이다. 그러나 분양 물량 자체가 많지 않아, 합리적인 가격의 신축 아파트를 찾기란 여전히 쉽지 않다.

부동산업계 관계자는 “금리와 규제 영향으로 대출 여력은 줄었지만, 자산 가치에 대한 기대는 여전하다”며 “최근에는 단순히 ‘싼 집’보다 입지와 상품성, 향후 가치를 따져 ‘한 채’를 신중히 고르려는 경향이 뚜렷해지고 있다”고 말했다.

양다훈 기자 [e-mail]