제주 도시공원 민간특례 사업 소송전 비화

사업자, 제주시장 등 공무원 상대 120억 손배소 제기
“위법한 업무처리로 사업 지연, 손해 끼쳐” 주장

제주시 도시공원(오등봉) 민간 특례사업 시행자가 공동사업자인 제주시장과 담당 공무원을 상대로 손해배상 청구소송을 제기했다.

오등봉 민간 특례사업 시행자인 특수목적법인 오등봉아트파크㈜는 2일 제주지법에 강병삼 제주시장과 담당 과장, 팀장을 상대로 위법한 업무처리로 사업을 지연시킨 책임을 물어 120억원의 손해배상 청구소송을 제기했다. 감사원 감사로 사업이 중단된데 이어 변경 협약의 지연으로 이자를 지출하는 손해를 입어 이를 제주시가 부담해야 한다는 주장이다.

제주 오등봉 도시공원 민간특례사업 전체조감도.

사업자 측은 “비공원시설(아파트) 분양이 성공적으로 이뤄져야 하는데, 최근 주택 시장이 악화됨에 따라 적정한 분양가를 책정하기 위해 공원시설 조성비, 비공원시설 조성비, 사업자 수익 등의 절감이 불가피한 상황”이라며 “하지만, 제주시는 공원시설 조성비를 줄일 수 없다는 비현실적인 입장만을 고집하면서 사업을 또 다시 지연시키고 있다”라고 주장했다.

이어 “지연 행위로 인해 120억원의 손해가 발생하지 않았다면 120억원을 공원시설 조성비로 투입할 수 있었을 것이고, 제주시 측에서 사업비 조정 및 변경 협약 체결을 거부할 이유도 없었을 것”이라고 했다.

2020년 오등봉 민간특례 사업(아파트+공원시설) 협약 당시 사업자는 총면적 76만2298㎡ 가운데 87.6%인 66만7218㎡에 음악당과 제주아트센터 리모델링 등 공원시설에 총 1332억원을 투자하기로 했다.

주요 시설은 △음악당 건립(502억원) △제주아트센터 리모델링(185억원) △어린이도서관 신축(100억원) 등이다.

부지의 12.4%인 9만5080㎡에 아파트 최고 15층, 1401세대가 들어설 예정이다.

오등봉아트파크㈜는 4년 전 협약 이행을 위해 지난해 9월 기준 총 사업비를 검증한 결과 물가 상승과 금리 인상 등으로 인해 원자잿값, 인건비 등 공사비, 금융비용, 토지보상비가 오르면서 1조4000억원으로 추정하고 있다. 당초 사업비 8262억원보다 40% 가량 상승했다. 토지보상비도 2400억원으로 두 배 가까이 올랐다.

공원 조성계획 중 음악당은 502억원에서 760억원으로 급등하는 등 공원시설 총 사업비는 당초 1332억원에서 1940억원으로 32%(608억원) 늘었다.

클래식 전문 음악당은 건축 연면적 1만7000㎡ 규모에 1200석을 갖춘 대극장과 공연 연습장이 들어선다.

사업자는 협약 이행을 위해 공원시설에 1940억원을 투입할 경우 아파트 3.3㎡(평)당 분양가는 3200만원까지 치솟아 고분양가로 인한 미분양 사태가 발생할 수 있다고 우려했다.

제주 오등봉 도시공원 민간특례사업 공원시설 조감도.

3.3㎡당 분양가를 2600만원 미만으로 책정하려면 음악당 규모 축소 등 공원시설비 조정이 불가피하다는 입장이다. 사업자는 수익률을 8.91%에서 5.72%로 줄이겠다고 제안했다. 이 경우 세후수익금은 608억원이 유지된다.

반면, 제주시는 음악당 건립은 문화향유 확대와 공공시설 확보를 위한 시민과의 약속이라며 협약대로 1200석 규모로 조성돼야 한다고 밝혔다.

제주시와 사업자간 이견을 좁히지 못하자, 강병삼 제주시장은 지난달 중순 예정된 2차 협의를 전격 취소했다. 사업자가 당초 협약대로 공원시설 사업을 이행하지 않으면 협상에 나서지 않겠다는 것이다.

협상 과정에서 사업자 측은 분양가를 줄일 수 있는 방안으로 △건설단가(아파트) △공원사업비 △사업자 수익률 등 조정안을 7차례 제시했다.

제주시 관계자는 “오등봉공원 사업 규모가 중부공원보다 약 2배이어서 동일한 기준이나 비율을 적용해 공원시설비를 조정할 수는 없다”라며 “음악당 건립은 당초 협약에 따라 진행돼야만 협의가 진행될 수 있다. 공원시설비 일부를 조정할 수는 있지만, 사업자 측의 공원시설 축소·삭제 요구가 과한 측면이 있다. 사업자 측이 검증한 공사비를 제주시가 검증하기도 어렵다”라고 밝혔다.

공공시설 입지를 고려해 아파트 분양보다 공익성을 우선한다는 취지로, 제주시 측은 민간사업자의 소송은 소송대로, 최종협상안 제시를 요청했고 협의가 진행될 것이라는 입장이다.

도시공원 민간특례사업은 지방자치단체가 재정 부족으로 미조성된 도시공원이 도시계획시설 일몰제에 따라 해제될 위기에 대처하기 위해 민간사업자가 도시공원 면적의 70% 이상 공원을 조성해 기부채납하면 인센티브로 부지의 30%에 아파트를 건립해 분양 수익을 얻는 방식이다.

제주도는 장기 미집행 도시계획시설인 오등봉공원을 도시공원 민간특례사업으로 조성하기로 하고 2019년 11월 공모 발주를 했고, 2020년 1월 호반건설 컨소시엄을 우선협상대상자로 선정했다. 2020년 12월 도 사무위임 조례에 따라 제주시와 오등봉아트파크가 민간특례사업 협약을 체결해 사업이 추진되고 있다.

제주=임성준 기자 [e-mail]