미니 재건축 7층 높이제한 풀린다

서울시 소규모 재건축 규제 완화
용적률 상향 시 의무공공기여도 폐지
조건 부합 땐 용적률 20% 인센티브도
사업성 높여 소형 재건축 활성화 기대

서울시가 대규모 단지보다 신속한 재건축이 가능한 ‘소규모재건축사업’ 활성화를 위해 일부 규제를 완화했다. 그동안 소규모재건축 단지의 사업성을 가로막았던 2종 일반주거지역의 7층 높이제한과 의무공공기여 조건이 사실상 폐지됐다.

서울시는 3일 소규모재건축사업 절차와 기준을 손질한 ‘소규모재건축사업 업무처리기준’을 수립했다. 기존에는 7층 높이제한을 받는 2종 일반주거지역이 소규모재건축사업을 위해 높이제한이 없는 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경하려면 일정비율을 의무적으로 공공기여해야 했다. 하지만 이번 기준 변경으로 의무공공기여 없이도 기준용적률 190%까지 용도지역 상향이 가능해졌다.

시는 7층 높이제한을 받고 있는 2종 일반주거지역 660개 단지 중 재건축을 추진하는 150개 단지(23%)가 기준 변경으로 수혜를 볼 것이라 보고 있다. 2종 일반주거지역들이 연접하고 보·차도로 구분된 2차로 이상 도로와 접해야 하는 등 소규모재건축 입지기준을 통과하면 시 통합심의를 거쳐 용도지역 상향이 가능하다.

소규모재건축사업은 대규모 단지 사업과 달리 안전진단, 정비구역 지정 과정이 생략된다. 관련 심의도 통합심의로 한 번에 받을 수 있어 신속한 재건축 추진이 가능하다. 소규모재건축사업은 △사업시행구역 면적이 1만㎡ 미만 △노후불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건물수의 3분의 2 이상 △기존주택의 세대수가 200세대 미만인 주택단지를 대상으로 한다.

시는 소규모건축사업이 가능한 대상지를 2070개소로 파악하고 있다. 하지만 층수제한 등으로 인한 사업성 저하와 자금력 부족 등으로 현재 재건축이 추진 중인 곳은 70개소(3.4%)에 불과한 상황이다.

시는 주민과 민간사업자가 소규모재건축단지에 임대주택을 건설하면 용적률의 상한까지 계획이 가능하도록 하는 기준을 추가로 마련했다. 예컨대, 2종 일반주거지역이 임대주택을 건설할 경우 용적률 상한인 250%까지 변경될 수 있다. 또 친환경·녹색 건축물, 우수 디자인, 제로에너지, 장수명 주택 등 서울시 주택정책 목표에 부합하는 조건을 통과하면 용적률 인센티브를 최대 20%까지 받을 수 있다.

시는 SH(서울주택도시공사)와 함께 이번 기준을 바탕으로 무료 사업성 분석을 지원한다. 소규모재건축사업을 추진하고자 하는 조합설립 이전 재건축사업장은 이달 중 사업시행 전후 수익률, 추정분담금 예측 등에 대한 분석을 받을 수 있다.

시는 또 주택도시보증공사와 함께 소규모재건축사업비 등 융자상품 개발을 위한 협의를 추진한다. 지난해 1월 국회에 발의된 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 개정안’과 연계해 공공소규모재건축사업 도입, 임대주택 공급 및 인수방법 규정, 조경·높이제한 등 건축규제 완화 등 조례개정도 추진할 계획이다.

김성보 서울시 주택건축본부장은 “소규모재건축사업 촉진을 위한 행정·예산지원 등 공공지원 기틀을 지속적으로 마련하겠다”며 “저층주거지 주거환경을 개선하고 서민주거 안정을 이루도록 최선을 다하겠다”고 말했다.

안승진 기자 [e-mail]