서울 수평 증축시 ‘건폐율·건축선 제한’ 풀린다

市, ‘저층 주거지 리모델링’ 규제 완화
기존 최대 30% 제한서 100%까지
현장 여건에 맞게 제한없이 적용
절차 간소화로 빠른 구역 지정 기대
‘개발 도시’서 ‘관리 도시’로 변모

서울시가 ‘리모델링 활성화구역’으로 지정된 저층 주거지에서 건물을 더 넓게 증축할 수 있도록 규제를 완화했다. 주택 신축이 어려운 노후 저층주거지의 리모델링을 활성화해 열악한 주거환경을 개선하기 위해서다.

서울시는 21일 리모델링 활성화구역 안에서 수평 증축을 할 때 적용되는 건폐율(대지면적에 대한 건축면적의 비율)과 건축선(건축 가능한 경계선) 제한을 대폭 완화했다고 밝혔다. 기존엔 최대 30%까지 제한을 완화해 주던 것을 적용 항목별로 100%까지 완화할 수 있도록 했다. 구체적인 제한 완화 비율은 개별 인허가 시 계획 및 대지 현황을 충분히 검토 후 현장 여건에 맞게 건축위원회 심의에서 결정한다.

리모델링 활성화구역 지정 절차도 대폭 간소화했다. 도시재생활성화지역과 주거환경개선(관리)사업구역 내에 리모델링 활성화구역을 지정하는 경우 사업 관련 법정 위원회에서 통합 논의하도록 했다. 기존 시·구 건축위원회 자문절차는 생략한다. 길게는 수개월이 걸리는 이 절차가 사라지면 보다 신속한 구역 지정이 가능해질 전망이다.

또한 재건축·재개발 해제구역도 리모델링 활성화구역으로 지정될 수 있게 지침을 개정했다. 정비사업이 좌초되면서 자칫 노후 저층 주거지가 슬럼화되는 것을 막기 위해 원하는 구역에 한해 리모델링을 통해 주거환경을 개선할 수 있도록 할 계획이다.

리모델링 활성화구역 제도는 각종 제약으로 건축이 어려운 기존 노후 건축물의 증축·수선을 활성화하고, 노후 건축물 밀집지역의 물리적 공간을 개선하기 위한 제도다. 도시 환경의 고밀화 속에서 노후 건축물이 지속적으로 증가함에 따라 2011년 도입됐다. 서울 지역 저층주택의 노후화가 심각한 상황이다. 서울연구원에 따르면 서울시 전체 저층주택 약 46만동 중 72%가량이 건축연한 20년 이상, 35%는 30년 이상이다.

서울시는 이번 조치에 대해 “‘개발하는 도시’에서 ‘고쳐쓰고 관리하는 도시’로 변화하는 패러다임에 맞춘 것”이라며 “민간의 리모델링 유도를 통해 소규모 개발에 따른 자원 낭비 방지, 가치 있는 공동체와 도시 정체성 보전 및 기성 시가지 활성화를 기대한다”고 밝혔다. 2020년 10월 기준으로 동작구 흑석숲마을, 종로구 돈의구역, 성북구 길음 소리마을 등 현재 38개 구역이 리모델링 활성화구역으로 지정돼 있다.

서울시는 리모델링 활성화구역 제도가 시행된 지 10여 년이 지나면서 그동안 현장에서 확인된 미비점을 보완해 다양한 리모델링 수요에 대응할 계획이라고 강조했다. 기존 제도 하에서는 같은 리모델링 활성화구역 내에서도 필요한 리모델링이 다른 상황을 반영하지 못하고 적용되는 건축법 완화 내용이 일률적이었다. 이 때문에 각 현장에 최적화된 리모델링이 이뤄지기 어려웠다는 평가다. 비슷한 쟁점을 중복 논의하는 구역 지정절차가 복잡하다는 지적도 있었다.

김성보 서울시 주택건축본부장은 “제도의 취지와 운영현황을 재검토해 시민들이 체감하는 장점을 늘릴 수 있도록 실효성을 강화했다”며 “증가 추세인 노후 건축물에 대한 리모델링 수요에 적극 대응하면서 열악한 주거환경을 개선해 나가겠다”고 말했다.

정지혜 기자 [e-mail]