신탁회사의 분양대금 반환 책임 [알아야 보이는 법(法)]

-여지윤 변호사의 부동산 세상

수분양자가 시행사와 분양계약을 해제한 다음, 분양대금을 실제로 수령한 신탁회사를 상대로 분양대금 반환을 청구한다면 신탁회사는 반환할 책임이 있을까요?

시행사가 분양자 및 사업 주체의 지위를 유지하면서 담보신탁 및 자금관리 대리사무의 방식으로 부동산 개발 사업을 진행하기도 합니다. 이러한 시행사는 금융기관의 요청에 따라 신탁회사와 담보신탁 계약뿐만 아니라 자금관리 대리사무 계약을 체결합니다. 신탁회사는 민법상 위임계약의 수임인 지위에서 대출 금융기관의 통제 하에 위임인인 시행사의 자금을 위탁받아 관리하고 집행합니다.

시행사와 분양계약을 체결한 수분양자는 위와 같은 자금관리 대리사무 계약에 따라 분양계약의 상대방이 아닌 수임인인 신탁회사에 분양대금을 수납합니다.

그렇다고 하여 분양계약이 해제됐을 때 수분양자가 분양대금을 실제로 수납받은 신탁회사에 반환해달라고 청구할 수 있을까요?

먼저 신탁회사는 분양계약의 당사자가 아니므로, 분양계약이 해제되었다고 하여 수분양자에게 신탁회사에 대한 분양대금 반환 청구권이 발생하지는 않습니다. 수분양자에게는 분양계약의 당사자인 시행사에 대해서만 분양대금의 반환 청구권이 있을 뿐입니다.

그렇다면 수분양자는 시행사에 대한 분양대금 반환 청구권을 피보전 채권으로 하여, 신탁회사를 상대로 ‘시행사의 신탁회사에 대한 분양대금 반환 청구권’을 대위하여 청구할 수 있을까요?

대법원은 부정적인 입장입니다. 대법원은 분양계약이 해제되어도 시행사에는 신탁회사에 대한 분양대금 반환 청구권이 발생하는 것은 아니므로, 수분양자가 신탁회사를 상대로 하여 시행사를 대위하여 분양대금의 반환을 청구할 수 없다는 입장입니다(2015. 1. 15. 선고 2013다26838 판결, 2014. 12. 11. 선고 2012다70852 판결).

대법원은 분양계약이 해제되었다고 하여서 시행사와 신탁회사 사이 자금관리 대리사무 계약의 효력이 소급하여 상실되는 것이 아니라서 신탁회사가 이미 수령한 분양대금을 수납하고 관리할 법률상 원인이 없게 되는 것이 아니라는 점을 주요한 근거로 들어 시행사가 신탁회사에 분양대금의 반환을 요구할 수 없다고 판단하였습니다.

이에 대해 수분양자의 대위청구를 인정하면 시행사가 신탁회사를 상대로 직접 분양대금 반환을 청구할 수 있게 되므로, 시행사가 우선수익자보다 앞서서 신탁기간 중에 수익을 교부받게 되는 결과가 초래된다는 점 등에서 위 대법원 판결이 타당하다는 견해가 있습니다.