[월세받는 직장인] 부동산 투자 '어디' 아닌 '언제'가 중요하다

“어디에 투자하면 되요?”

부동산 투자를 시작할 때 많이 하는 질문이다.

부동산 투자를 하면서도 “투자자들이 지금 OO지역으로 가고 있대요” 마음이 흔들린다. 부동산 투자를 하면 할수록 '어디' 보다는 '언제'가 더 중요하다는 것을 많이 느낀다.

동일 지역 동일 물건에 투자를 했더라도 누군가는 웃고 누군가는 울게 된다. '강남 불패'라고 하지만 강남에 투자한 모든 사람이 수익을 얻었는가? 하면 그렇지 않다.

최근 어렵게 매도한 필자의 물건을 예를 들어 보겠다. 2016년 5월 한 포털사이트에서 매물을 훑어보다가 발견한 물건이었다. 동향이지만 선호 층 이였던 매물이 특히 저렴하게 나와 있었다. 매매가와 전세가격 차이가 500만원 차이 나는 물건으로, 현재 단지에 전세 매물은 없었다. 그 지역은 서울과 인접한 경기도로 서울 출/퇴근 근로자 수요가 풍부하고 실거주가 탄탄한 곳 이었다. 2015년에는 투자자 유입이 많았던 곳으로 실수요에 가수요까지 더해져 매가 상승 여력이 더 있을 것으로 판단했다.

바로 전화를 걸어 매물이 실제로 있는지를 확인했고, 물건이 2015년 하반기부터 매물로 나와서 매도가 되지 않고 있다가 최근 매물의 가격을 더욱 낮춘 급매라고 했다. 약 800세대 이상의 대단지의 30평형대 물건이 매매가 3억 미만에 전세가와 차이가 500만원 이라니 충분히 매력적 이었다. 다음날 매물을 직접 봤고, 섀시에 하자가 있어 300만원 더 가격 조정 후 매수 할 수 있었다. 결국 매매가와 전세가의 차이는 200만원 정도로 매수 한 것이다. 물건 상태는 기본으로 그대로 전세를 놓는 것 보다는 올 수리 후 전세를 놓는 것이 빠른 시간에 전세를 뺄 수 있고, 향후 매도 시도 유리할 것으로 판단해서 올 수리 후 원하는 가격에 전세를 놓았다. 올 수리 비용 포함 약 1천만원의 투자금이 소요되었다. 워낙 저렴한 가격에 매수 한 터라 몇 달 후 투자 물건과 비슷한 조건의 물건들이 필자가 매수한 가격보다 5000만원 더 오른 가격에 거래되고 있었다.

투자 물건을 매수하면서 늘 매도할 타이밍을 미리 예상해 두는데 본 물건은 1년 안에 전세를 낀 채로 매도를 계획했다. 인근 입주물량이 있어 그전에 빠르게 빠져 나와야 한다고 판단했고, 2017년 하반기쯤에는 그동안 필자가 투자했던 물건들 대부분을 매도 후 투자금의 크기를 크게 만들겠다 계획 하고 있었기 때문이었다. 계획대로 7월 정도에 세입자에게 양해를 구한 후 매도 매물로 내놓았다. 1년 전 올 수리 했고, 전세를 안은 상태로 투자하기 좋은 물건이라고 생각했다. 하지만 곧 2017년8월2일 강력한 부동산 대책이 나오고 물건지가 ‘조정지역’으로 지정되면서 투자자의 발길이 뚝 끊겼다. 2018년 4월1일부터 시행되는 양도세 중과를 피하기 위해서 다주택자들의 매물이 대거 쏟아져 나오기 시작했다. ‘엎친데 덮친 격’ 이었다. 결국 필자의 물건은 최근 한 실거주자에게 겨우 매도되었다. 매물을 내놓은지 거의 1년 만에 거래가 된 것이다. 인근 입주물량이 곧 대거 있기 때문에 빠르게 빠져 나와야 한다는 생각으로 매수자의 거의 모든 조건을 들어주고 매도했다.

매수 하자마자 5000만원 올랐던 매물은 가격까지 조정 받아 실제로 약 3500만원 정도의 매도차익을 실현했다(과세 전) 4월1일 이후 매도되었기 때문에 양도세 중과 20%까지 얹혀 졌고, 계획한대로 ‘2017년 하반기 다수 물건 매도’가 실행되지 못해 필자의 향후 투자 계획은 크게 변경 되었다.

그렇다면 필자보다 1년 먼저 진입한 투자자들은 어땠을까? 그래프에서도 보여지듯 2015년 상반기부터 전세가격이 가파르게 상승하는 모습이 나타난다. 당시 투자자들은 필자와 비슷한 투자금으로 물건을 세팅할 수 있었고 이후 두 번의 상승을 거쳐 가격 조정 없이 2017년 상반기에 안전하게 빠져 나올 수 있었다. 수익률 측면에서도 필자에 비해 더 좋을 것으로 예상 된다. 그리고 선 진입한 투자자들은 매도 시점 매도가 필자에 비해 훨씬 수월 했을 것이다.

동일 지역 동일 물건에 투자했지만 ‘언제’ 매수하고 매도했느냐에 따라 수익률이 달라지는 것이다. 그리고 투자 수익은 매도 시점에 실현 된다. 실현 수익이 언제 발생 했는가에 따라서 그 다음 투자 물건을 ‘언제’ 투자할 수 있는가 에도 영향을 주기 때문에 부동산 투자에 있어 ‘어디’ 보다는 ‘언제’가 더 중요하다.

2018년은 전국적으로 입주물량이 많은 해이고 지역 내에서도 양극화가 심한 편이다. 이런 시기에도 분명 어딘가 투자 할 물건은 있다. 하지만 더 중요한 것은 ‘언제’ 그 지역에 진입하여 ‘언제’ 빠져 나와 수익을 실현 시킬 것인가라는 것을 꼭 명심하길 바란다.

김영혜(베로니카)