제법 촘촘한 '그물코'…정부, 투기 수요 잘 걸러낼까

예상 뛰어넘는 ‘초강수’… “주택시장 냉각” “우물안 대책”/“다주택자 주택 매도 추세 제한적 전세난 심화… 서민경제 부담 초래”/“집값 급등이 바로 공급 부족 증거/ 단순 공급량 수치만 따져선 안 돼”

정부가 부동산 시장에 ‘그물망’을 던졌다. 그간 집값 상승의 주범으로 정부가 연거푸 지목했던 투기 수요를 완전히 걸러내기 위해서다. 그물코가 제법 촘촘하다. 갭투자(매매가와 전세금 간 차액이 적은 집을 전세를 끼고 사들여 시세차익을 노리는 투자), 재건축·재개발 조합원 분양권 전매 등 그간 투기 수요가 스며들었던 부문을 원천봉쇄하겠다는 정부의 의지가 뚜렷하다.

2일 부동산 전문가, 업계 관계자들은 한목소리로 8·2대책에 대해 “시장 예상을 뛰어넘는 고강도 대책”이라며 “당분간 시장이 얼어붙을 수밖에 없다”고 전망했다. 다만 장기적으로 볼 때는 “집값 상승세가 다시 살아날 수밖에 없다”란 반응과 “정부 대응에 따라 시장 안정이 장기화될 수 있다”는 전망으로 엇갈렸다. 일부는 “정부가 금리 인상, 공급 폭탄 등 장기 경제 전망을 고려하지 않아 ‘우물 안 개구리’의 대응을 하고 있다”고 비판하기도 했다.

정부가 2일 서울 강남 4구 등 11개 구와 세종시를 투기지역으로 지정하는 등 실수요 보호와 투기수요 억제에 초점을 맞춘 고강도 부동산 대책을 발표한 가운데 부동산중개업소가 밀집한 서울 개포주공 4단지의 한 상가 앞을 주민이 지나고 있다.
하상윤 기자

일단 8·2대책 발표로 고강도 규제가 쏟아짐에 따라 주택시장은 당분간 냉각기로 접어들 수밖에 없을 것으로 보인다. 이날 서울 지역 부동산 중개업소엔 매도·매수 시점을 문의하는 전화가 끊이지 않는 모습이었다. 재건축 매물이 많은 강동구 둔촌동의 한 중개업소 관계자는 “이전에 매수 의향을 보였던 분들은 가격 하락 시점을 가늠하려고 전화를 많이 주셨고, 집주인들은 예상 하락 폭과 매도 시점을 따져보려는 분들이 많았다”며 “일단 값이 좀 빠진 급매물이 나오면 차차 가격 조정이 이뤄질 것”이라고 말했다.

시장 냉각의 장기화 여부는 다주택자의 행보에 따라 결정될 것이란 의견이 많았다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “정부가 다음달 자발적 임대주택 등록을 유도하기 위해 내놓는 인센티브가 강력하지 않으면 다주택자들은 양도소득세 강화 등이 적용되는 내년 4월 전까지 집을 내놓기 시작할 것”이라고 말했다.

반면 다주택자의 주택 매도 추세는 제한적일 것이란 의견도 있었다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 “분명 일부 다주택자는 강화되는 양도소득세 등을 피하려 집을 내놓겠지만, 그간 저금리 영향으로 자금력이 충분한 이들은 이번 규제로 오는 충격을 감내하면서 쥐고 있으려 할 것”이라고 말했다.

다주택자의 매도를 유도하려는 이번 정책의 목표 자체에 대해 문제를 지적하는 목소리도 있다. 우리나라 임대주택 공급 특성, 건설업 경기 등을 전혀 고려하지 않은 목표 설정이란 비판이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “우리나라 임대시장의 80∼90%를 민간이 공급하고 있는데, 다주택자를 투기꾼으로 설정하고 규제하면 전세난을 심화시켜 서민 경제에 부담을 줄 수밖에 없다”고 지적했다. 국토교통부 측은 “다주택자의 주택 추가 구매 비중이 2015년 이전 대비 2016∼2017년에 2배 이상 증가했다”며 투기 수요 증가를 시장 불안의 원인으로 지목했다.

심 교수는 “그간 분양 시장에 많이 참여하던 다주택자들이 발을 빼기 시작하면 건설경기가 타격을 받을 수밖에 없어 전체 경제에 대한 충격으로 이어질 수 있다”고 경고했다. 한 대형 건설사 관계자도 “대출 규제 등 강화로 분양 시장 위축이 불가피한데, 결국 건설사들은 주택 부문 사업에 조심스러워질 수밖에 없다”고 말했다.

정부의 주택 공급 관련 시장상황 판단이 안이하다는 지적도 나왔다. 국토부 측은 이날 “서울, 수도권의 최근 주택 공급량은 예년을 상회하는 수준으로 공급여건이 안정적인 편”이라고 설명했다. 신정섭 차장도 “서울의 경우 멸실주택이 신규 주택보다 더 많아 단순 공급량만 따지면 안 된다”고 지적했다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “서울은 수요 억제뿐 아니라 공급에 대한 장기적 시그널이 필요한데, 이번 규제로 중장기적인 수급불균형에 빠질 수 있다”고 우려했다.

김승환 기자 [e-mail]