[기고] 나에게 맞는 상가투자 유형 찾기

많은 투자금에 리스크도 커…자신에게 맞는 유형 찾아야

권강수 한국창업부동산정보원 이사

베이비붐 세대를 중심으로 은퇴자들이 늘면서 상가 등 수익형 부동산의 임대사업에 대한 관심이 꾸준하다.

저금리 상황에서 노후자금 마련하기 위해 은퇴준비자들은 안전자산보다는 높은 수익률도 기대할 수 있고 안정적인 수익창출을 원하고 있기 때문이다. 상가투자는 일반적으로 많은 투자금이 들어가기 때문에 리스크도 크다. 처음부터 투자를 잘하는 경우는 거의 없다.

◇ 잘 아는 지역, 사람이 모이는 입지 택해야

막상 처음 투자를 하고자 할 때에는 어디서부터 시작해야 할지 걱정부터 앞선다. 부동산 투자는 기본적으로 잘 모르는 낯선 지역보다는 잘 아는 지역에 평소 관심을 갖고 오고 가다 본 곳이 유리하다. 또한 부동산 격언에 “사람이 몰리는 곳에 돈이 몰린다."라는 말이 있듯이, 수익을 얻기 위해서는 사람이 모이는 곳으로 가야 한다.

부동산 중에서도 상가는 입지가 가장 중요한 핵심이다. 좋은 입지는 임차인 확보, 고객 유치가 유리하고 향후 가치도 달라지기 때문이다. 입지 좋은 상가는 안정된 임대 수익과 시세 차익을 노려볼 수 있을 뿐만 아니라 불황에도 튼튼하게 버텨줄 버팀목이 될 수 있다.

또한, 임대 사업을 고려하고 있다면 임차인의 관점에서 투자처를 선별해야 한다. 상권 발달 가능성을 염두에 두고 대중교통 이용의 편리성, 관공서·기업 위치, 녹지, 공원 조성, 지역 호재 등 인구 유입을 이끌 수 있는 조건을 갖추었는지가 중요하다. 사람이 모이는 복합적인 요소를 갖춘 곳이 상가 입지의 가치를 결정하기 때문이다.

매입 전 일정 기간 사전 답사를 통하여 본인 나름대로 충분하게 상권 분석 및 시장성 검토를 하는 것도 중요한 과정이다.

◇분양, 매입, 시행 등 나에게 맞는 상가 투자유형은?

상가 선택에 따른 투자 유형은 크게 5가지 정도로 볼 수 있다. 이미 오래전 지어진 구(舊) 매매상가, 새롭게 개발되어 지어지는 신규 분양상가, 주택을 매입해 용도변경하는 주택형 상가, 노후 된 주택이나 땅을 매입해 건축물을 직접 짓는 상가, 사람들과 의기투합해 삼삼오오 모여 공동으로 짓는 경우가 대표적인 예라 할 수 있다.

그렇다면 투자에 앞서 언급한 5가지 유형에서 나에게 맞는 방법은 무엇이 가장 적합한지부터 진단해 보자. 우선 무리한 투자보다는 적정 금액에 맞춰 상품을 찾아야 하고, 주변에 관련 분야 경험이 많은 전문가나 자문을 구할 수 있는 사람 정도는 알고 있어야 한다. 투자 분위기에 휩쓸려 섣불리 뛰어들었다가는 큰 낭패를 볼 수 있기 때문이다.

첫째, 도심 내 구상가의 경우 이미 오래전에 지어져 상권이 형성된 입지에 임차인이 영업 중인 상가를 현재 투자 금 대비 연 임대수익률을 따져 본 후 매입한다. 부분적으로 기존의 낡고 불편한 건축물을 증축, 개축, 대수선 등 새롭게 리모델링을 통하여 건축물의 기능향상이 가능하며, 수명연장 된 건축물의 가치도 올릴 수 있다. 여기서 주의 할 점은 상가수명과 향후 재건축 가능 여부를 반드시 생각해 다시 매도 할 수 있는 경우까지도 고려하여 매입해야 한다.

둘째, 새롭게 짓는 신규상가는 구도심이나 신도시, 역세권 등 다양한 위치에 개발될 수 있다. 지역과 입지에 따라 분양가도 크게 차이가 난다. 분양가격은 높지만 일반적으로 1층 상가가 선호되며, 실수요자나 투자자 모두 상가 활성화 여부를 봐야 한다. 또 특정한 업종이 아닌, 어떠한 업종이라도 영업이 잘 될 수 있는 곳을 택해야 한다. 그중 신도시의 경우 상권이 형성되는 기간이 필요하므로 초기부터 과욕을 부리면 상가 전체가 위축될 수도 있다. 임차인과 협의를 통해 합리적인 임대료를 책정하고, 장기적으로 함께 윈윈 할 수 있는 전략이 필요하다.

셋째. 요즘 인기가 많은 주택형 상가도 빼놓을 수 없다. 그중에서도 상권이 갖추어질 입지의 단독주택을 매입해 1층 주택을 리모델링하고, 상가로 용도를 변경한 건물이 신흥 상권에서 붐을 타고 있다. 용도를 변경한 1층 상가에는 창업 또는 임대를 통하여 수익을 올릴 수 있다. 규모가 작은 주택형 상가는 단일 점포보다는, 가능하다면 소형 점포로 2~3개로 나누어야 수익률을 높이는데 유리하다. 주택형 상가의 대표적 지역은 신사동 가로수길 상권, 홍대 골목상권, 상수동 골목상권, 연남동 연트럴파크 상권, 정자동 카페골목 상권, 상암동 디지털미디어시티 상권, 서울대 입구 샤로수길 골목상권, 공릉동 경춘선 숲길공원 상권 등이 있다.

넷째, 그동안 부동산 투자나 건축물을 짓는데 경험이 있다면 동네 골목이나 대로변에 노후 된 주택을 매입하여 재건축하거나 소규모 땅을 사서 상가를 올리는 것도 생각해 볼 만하다. 앞에서 설명한 상가 매매나 신규 분양, 용도 변경과 비교해 상당한 위험부담이 따르기 때문에 사전에 충분한 검토가 필요하다. 특히 투자금 부족으로 땅을 담보로 대출을 받아 건축을 하는 경우 건축회사를 절대적으로 잘 만나야 한다. 그동안 건축 경험이 많고 신뢰할 수 있는 사람이 내 집을 짓는 마음으로 지어줘야 공사기한에 맞춰 준공할 수 있고, 이를 통해 세입자를 신속히 유치해 대출 이자 부담 없이 수익을 얻을 수 있다. 규모가 작다 뿐이지 사실상 시행사업이나 다를 바 없다고 보면 된다.

다섯째, 마음 맞는 몇 사람이 의기투합하여 삼삼오오 공동투자를 통해 1층~5층 규모 정도로 건물을 짓는 방법도 있다. 1층은 상가로 상층부는 실주거로 사용할 수 있다. 공동투자다 보니 결산의 경우는 그동안 진행된 용역비 건축공사비를 제외한 이익금을 공동으로 각자 지분에 따라 실 주거 또는 임대를 줄 수도 있고 분양을 하기도 한다. 주의할 점은 공사기간이나 공사 이후 의견 차이로 분쟁이 생길 수 있으니 사전에 명확한 교통정리나 또는 공동명의로 할 경우 법률적인 문제로 인해 발생될 부분까지 사전에 충분한 의견 검토 이후 진행해야 한다. 더불어 상가를 공동명의로 하면 임대 소득세를 절감할 수 있다. 소득세의 경우 누진세율이 적용되기 때문에 재산을 분산할수록 절세 효과를 볼 수 있다.

이처럼 상가 투자의 방법만도 여러 가지가 있고, 투자 성공에 이르기까지 결코 쉽지 않은 과정을 거쳐야 한다. 우리 속담에 ‘우는 아이 젖 준다’라는 말이 있다. 무슨 일이나 자기가 관심을 갖고 끊임없이 요구해야 얻을 수 있다는 의미다. 페달을 밟지 않으면 넘어지는 자전거처럼 조금 천천히 가더라도 뒤처진다고 생각하지 말고 계속 밟아야만 결국은 성공하여 자산가가 될 수 있을 것이다.

<세계파이낸스>