치솟는 전셋값에 '깡통 전세' 출현…보증금 리스크 확산

전세대책 발표 19일로 연기 / 임대주택 공급 늘리고 공급 시기 앞당기는 방안 담아 대책 마련한 것으로 알려져

임대차법(계약갱신청구권제·전월세상한제) 시행 이후 전세난이 심화하고 있는 가운데, 세입자들의 전세보증금 등 자산 리스크에 대한 우려도 커지고 있다.

치솟는 전셋값에 수도권 일부 지역에서는 전세가격이 집값을 추월해, 집주인이 주택을 팔아도 전세금을 돌려받기 어려운 '깡통전세'가 등장하며 보증금 반환 리스크가 커지고 있다.

반면 서울 지역은 다세대·연립(빌라)에 '전세 회피 수요'가 몰리면서 집값을 띄우고 있으나, 다세대·연립은 매수 선호도가 낮고 환금성이 떨어져 무리한 대출로 집을 샀다가는 팔지도 못하고 빚만 지는 '깡통주택'으로 전락할 수 있다는 우려가 고개를 들고 있다.

17일 KB국민은행 부동산 리브온의 월간 KB주택가격동향 자료에 따르면 지난달 수도권 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세가격의 비율)은 8월 63.9%에서 ▲9월 64.7% ▲지난달 65.5%로 2개월 연속 오르며 빠르게 집값을 추격 중이다.

특히 경기 김포시, 파주시 등 서울로 출퇴근 가능한 수도권 비규제지역 내에서는 이미 전세가격이 집값을 추월한 단지들도 나오고 있다.

부동산 빅데이터업체 '아실'(아파트실거래가)에 따르면 경기도 김포시 풍무동 '당곡마을 월드메르디앙' 전용 80㎡ 2층은 집주인이 지난 9월8일 2억3500만원 매수한 뒤, 지난달 31일 2억3500만원에 세를 놓았다. 파주시 금촌동 '쇠재마을뜨란채5단지'도 지난달 21일 1억8350만원에 매매된 전용 59㎡가 이달 6일 150만원 높은 1억8500만원에 전세 계약이 체결됐다.

이 같은 '깡통전세'는 주택도시보증공사(HUG)에서 운영하는 전세보증금 반환보증에도 가입할 수 없어 보증금을 지키기가 더욱 어렵다. HUG의 보증보험은 선순위 채권(은행 전세자금 대출)과 자기가 부담하는 보증금이 시세의 100%를 넘으면 가입할 수 없기 때문이다.

여기에 최근 전셋값 급등으로 전세보증금 가입 기준(수도권 7억원 이하, 비수도권 5억원 이하)을 초과해 보험 가입이 어려운 전셋집도 빠르게 늘고 있다.

실제로 국회 국토교통위원회 소속 송언석 국민의힘 의원이 HUG에서 받은 자료에 따르면, 지난달 보험 가입 거절 건수는 319건으로 올해 1월(107건) 대비 3배 가까이 급증했다.

반면 집주인이 세입자에게 전세보증금을 제 때 돌려주지 못해 국가가 대신 갚아준 보증(대위변제) 액수는 올해 8월 말 기준 3015억원(1516가구)로, 이미 지난 한 해 총액 2836억원(1364가구)을 넘어선 상황이다.

반면 서울에서는 전셋값 고공행진과 깡통전세를 피해 다세대·연립(빌라) 매매로 수요가 전환되는 모습도 관측되고 있다.

서울부동산정보광장에 따르면 이날 현재 거래일 기준 10월 다세대·연립 거래량은 4067건으로, 아파트 거래량(3617건)을 추월했다. 아직 이달 말까지 신고기한 약 보름가량 남은 상황에서 주택 유형간 거래량 격차는 더 벌어질 가능성이 높은 상황이다.

서울에서 다세대·연립 거래량은 지난 9월에도 4005건으로, 아파트(3770건)를 넘어섰다. 이달도 보름간 신고를 받은 거래량만 놓고 봤을 때 다세대·연립이 581건으로, 같은 기간 아파트 거래량(355건)보다 많아 이 같은 역전 현상이 추세로 굳어지는 모양새다.

최근 아파트값은 물론 다세대·연립도 가파르게 상승 중이라는 점에 대해 우려하는 전문가들이 적지 않다.

KB주택가격동향에 따르면 10월 서울에서 다세대·연립 매매가격 상승률은 1.10%로, 지난 2018년 9월(1.39%) 이후 2년1개월 이래 가장 높았다.

전세난 회피 수요와 함께 최근 분양한 과천시 지식정보타운처럼 인기 단지의 경우 최고 수천대 1의 경쟁률을 기록하는 등 분양 당첨 확률이 로또에 가까워지자 '청약 포기' 수요까지 갑자기 몰린 데 따른 영향으로 풀이된다.

다만 일반적으로 다세대·연립은 환금성이 낮고, 주차시설이 부족하고 젊은 층의 선호도가 높은 커뮤니티 시설도 없어 수요가 낮은 편이다. 나중에 팔고 싶어도 적당한 매수자를 찾기 어려고, 거래가 쉽지 않다.

내년에도 정부 규제와 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 따른 경기 침체 우려가 지속될 것으로 보여 집값 하락 전환 시 아파트에 비해 더 취약할 수 있다. 집값이 하락할 경우 자칫 집을 팔더라도 채무를 상환할 수 없는 '깡통주택'으로 전락할 우려가 있다는 의미다.

하지만 전세 만기가 가까워 오는 데도 전셋집을 구하지 못한 세입자로서는 선택의 여지가 좁아 속수무책으로 리스크에 노출될 수밖에 없는 상황이다.

전문가들은 "전세난이 심화되면서 세입자로서는 '깡통전세'냐 '깡통주택'이냐, 딜레마 상황에 놓인 상태"라면서 "내년에는 자산 버블을 경계해야 할 시점이기 때문에 전세보증금을 지키기 위한 대책은 물론, 주택을 매입하더라도 리스크가 적은 중소형 위주로 접근해야 한다"고 조언했다.

한편 정부가 전세난에 숨통을 틔워줄 전세대책을 오는 19일 발표한다.

정부는 전세난 해결을 위해 임대주택 공급을 늘리고 공급 시기는 앞당기는 방안을 담아 대책을 마련한 것으로 알려졌다.

늦어도 내년 1분기까지 단기 공공임대주택 공급량을 10만호 이상 늘리는 것이 골자다.

현재 공실인 주택을 정부가 매입하거나 임대해 전세로 다시 내놓는 매입·전세임대 방식이 유력하다.

민간이 짓고 있는 다가구·다세대 주택을 대상으로 약정을 맺은 뒤 건축 완료 이후 매입해 임대주택으로 공급하는 매입약정 방식도 포함된 것으로 전해졌다.

정부는 공공임대주택 확대 공급에 이번 대책의 초점을 맞추고, 매매시장 안정 방안과 임대차 3법 등 기존 정책 방향은 수정하지 않을 방침이다.

김현주 기자 [e-mail]

사진=뉴시스