강남 재건축 시장, 어떤 ‘방패’ 꺼낼까? [뉴스+]

‘집값 잡기’ 규제 대응 고심 / 주춤하던 아파트 가격 상승 / 정부, 민간택지 상한제 검토 / “분양가 20% 떨어질 것” 관측 / 건설사들, 지방 이동 가능성 / 조합들, 일단 물밑 예의주시

정부와 부동산 시장이 힘겨루기를 하고 있다. 강남권 재건축 시장을 중심으로 부동산 가격이 들썩거리자 정부는 민간택지에도 분양가 상한제 도입 카드를 만지작거리고 있다. 아파트 매매가격 변동 선행지표 역할을 하는 강남권 재건축·재개발 시장을 정면 겨냥한 조치로 받아들여진다. 강남권 재건축 시장이 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 규제 정책에 후분양제로 대응하자 곧바로 더 강한 카드를 꺼내 든 것이다.

김현미 국토교통부 장관은 지난 10일 국회 대정부질문에서 분양가 상한제의 민간택지 도입과 관련해 “대상과 시기, 방법에 대해서 면밀하게 검토 중”이라고 답했다. 특히 김 장관은 “(주택) 시장 자체는 안정적이지만 고가 재건축만 상승하고 있다”며 “9·13대책 이후 주택시장은 34주 연속 하향 안정됐다. 고가 재건축에만 생긴 이상징후”라고 말했다.

김현미 국토교통부 장관이 지난 3일 서울 여의도 한국수출입은행에서 열린 '2019 하반기 경제정책방향, 제19차 경제활력대책회의 합동브리핑'에서 생각에 잠겨 있다.뉴시스

최근 정부가 내놓는 부동산 관련 대책들이 사실상 강남 재건축 단지를 직접 겨냥한 대책임을 알 수 있게 한다. 강남권 재건축 단지들은 ‘우회로’로 대응해 왔다. 지난달 초 HUG는 분양보증 기준을 강화해 서울 등 투기과열지구에서 선분양 시 분양가를 낮추도록 강제하는 조치를 내놨다. 이에 일부 강남권 재건축 단지들은 분양보증이 필요 없는 후분양 방식으로 전환했다. 아파트 가격 상승을 제어하려던 정부 계획에 차질이 빚어졌다. 11일 한국감정원이 발표한 주간 아파트 매매가격 동향(8일 기준)에서 서울은 2주 연속 0.02% 상승했는데, 강남구(0.05%)·서초구(0.03%)·송파구(0.03%) 등 강남3구에서의 상승이 도드라졌다.

업계에서는 분양가 상한제 도입 시 분양가격이 20%가량 떨어질 수 있다고 예상한다. 정부가 분양가 상한제 적용 시점을 현재 관리처분인가에서 입주자모집 승인 신청 시점으로 앞당길 수도 있다는 관측도 있다. 분양을 앞둔 강남권 재건축 단지 상당수가 상한제 적용 대상이 될 수 있다. 일단 강남 재건축 단지에선 물밑에서 대응책을 검토하며 예의주시하는 모습이다.? 불평이 나오지만 직접 대응은 자제하고 있다.

한 업계 관계자는 “대다수 재건축·재개발 조합들이 현재 상황을 굉장히 조심스럽게 보고 있다”며 “정부 방침이 아직 나오지 않아 사업을 무턱대고 지연하거나 하긴 어려울 것”이라고 말했다. 업계에서는 일반분양 없이 조합원들로만 사업을 진행하는 일대일 재건축 사업이나 분양가 상한제 도입 시 정부가 부여할 유예 시점 전에 분양을 서둘러 진행하는 방안을 대안으로 거론한다.

집값을 잡겠다는 정부의 강한 의지를 피해 강남권 재건축 단지들이 당분간 사업을 진행하지 않을 것이란 전망이 나온다. 한 건설사 관계자는 “재건축 단지들이 정부 정책을 피해 다른 방법을 모색해도 정부를 이기기는 힘들 것”이라며 “서울 재건축 시장의 물량이 줄어들면서 건설사들이 지방 시장으로 이동할 가능성이 있다”고 말했다. 사업성이 낮은 재건축 사업장의 경우 조합원들의 분담금 부담이 높아져 사업 취소가 일어날 가능성이 있다는 예측도 제기된다.

이도형 기자 [e-mail]