[기고] “부동산도 경기둔화 영향… 입지 등 꼼꼼히 검토해야”

2018년 부동산펀드 규모는 순자산 기준 77.2조원으로 전년 대비(61.4조원) 25.7% 상승했다. 전체 펀드에서 비중은 14.1%로, 전년보다 2.0%p가 늘었다.

부동산펀드의 순자산이 증가한 가장 큰 원인은 양호한 수익률이라고 할 수 있다. 최근 5년간 주식, 채권, 예금, 퇴직연금의 수익률은 2% 전후인 데 비해 부동산펀드는 실물자산의 매각차익을 제외하더라도 5% 이상으로 나타나고 있다. 연기금·공제회뿐만 아니라 증권사·법인 등 투자가 증가하고 있으며, 공모를 통해 개인도 투자가 가능하다.

수익률과 더불어 리스크를 조정하는 방법이 다른 펀드자산과 차별적인 점도 부동산 투자의 매력을 높이고 있다. 일반적으로 펀드매니저는 다양한 자산의 포트폴리오 구성을 변화시켜 수익률과 리스크를 높인다. 반면, 부동산은 임차인을 입주시키거나 리모델링, 개발 등을 통해 수익률과 리스크를 조정한다. 이런 부동산의 차별성은 거시경제 시장의 변동성에서도 일정 부분 헤지(위험회피)가 가능하다는 장점이 있다.

올해도 부동산이 지닌 장점과 차별성으로 부동산펀드 규모는 증가할 것으로 보인다. 특히, 2018년 주식의 변동성이 상당히 커 손해를 본 투자자가 많아 부동산 펀드로 투자가 더 활성화할 것으로 보인다.

다만 부동산도 경기 둔화에 영향을 받는다는 사실에 유의해야 한다. 경기가 둔화할 경우 가장 많이 나타나는 현상은 양극화라고 할 수 있다. 양호한 부동산과 그렇지 않은 부동산의 수익률과 리스크 편차가 커진다는 뜻이다. 따라서 좋은 부동산 펀드를 선택하기 위해서는 좋은 부동산을 선택해야 한다. 좋은 부동산이란 어떤 것일까.

부동산은 입지가 가장 중요하다. 입지는 접근성과 개발호재를 포함하는 개념으로 입지에 따라 건물 가치와 임차인이 달라지기 때문에 가장 중요한 수익률과 리스크가 차이가 날 수밖에 없다.

두 번째는 가격이다. 매입 가격이 적절하느냐는 것이다. 주식의 기업평가처럼 다양한 지표가 매입가격의 적절성을 판단하는 데 활용된다. 주변지역의 거래가격이나 임대수익률이 가격을 판단하는 지표가 될 것이다.

셋째는 임차인이 지불하는 임대료가 배당수익이 되므로 임차인의 신용도와 임대기간을 중요하게 검토해야 한다.

한편 해외 부동산에 투자하는 경우, 환율 변동에 유의해야 한다. 마지막으로 좋은 운용사를 선택해야 한다. 같은 부동산이라도 운용사의 전문성과 운용방식에 따라 수익률의 차이를 가져 올 수 있기 때문이다.

류강민 이지스자산운용 리서치센터장