재건축 '규제 대못' 최대수혜 강남권 재건축단지는 어디?

이번 정부의 재건축 초과이익 환수제 폐지와 재건축 소형주택 공급의무비율 규제 완화 등으로 강남권 재건축 단지가 최대 수혜를 입을 것으로 전망된다.

19일 부동산114에 따르면 정부의 재건축 초과이익 환수 폐지 조치로 사업시행인가 이전 전국 442개 재건축단지가 수혜를 입는 것으로 조사됐다. 사업시행인가 이전 재건축은 추진위 구성단계부터 구역지정 전까지에 있는 재건축 사업초기 단지들을 말한다.

지역별로는 △서울(204곳, 강남4구 63곳) △경기(76곳) △인천(27곳) 등이며 수도권 외에서 △대구(43곳) △부산(33곳) △대전(16곳) 순으로 사업초기 구역이 많다.

사업초기 재건축 수혜대상 중 아파트재건축 대상(주택재건축 제외)의 기존 총 가구수는 13만8877가구다. 지역별로 살펴보면 △서울(6만6335가구, 강남4구 5만2293가구) △경기(2만7860가구) △인천(7009가구) 등의 순으로 강남권 재건축 단지가 가장 많은 것으로 나타났다. 비수도권에선 △부산(1만7291가구) △대구(5530가구) △경남(4798가구) 순이다.

다만 올 연말까지 관리처분계획인가를 신청하는 경우 한시적으로 초과이익 부담금이 면제되고 있어 현재 ‘사업시행인가’ 단계로 관리처분신청이 가능한 곳은 이번 규제완화 효과를 기대하기 어렵다.

또 재건축 소형주택 공급의무비율이 개선됨에 따라 재건축 추진 단지들의 탄력적인 운영도 가능해졌다. 과밀억제권역에서 재건축 소형주택 공급비율 제한 규정이 폐지되고 시장 상황에 유연하게 적용할 수 있도록 바뀐다.

최근 조합들이 중대형 아파트 미분양 증가와 가격 하락으로 인기가 떨어지면서 자발적으로 소형주택 공급을 늘리고 있는 시장상황을 반영한 것이다.

현재 정부는 소형주택 공급 확대를 위해 도시 및 주거환경정비법에 소형주택 의무비율 규정을 두고 있다. 소형주택 의무비율 규정이란 법적상한용적률을 적용 받을 경우 법적상한용적률에서 정비계획으로 정해진 용적률을 뺀 용적률은 전용 60㎡이하 소형주택으로 과밀억제권역 여부와 재개발, 재건축 사업 유형에 따라 각기 다른 비율로 건설하는 규제다.

함영진 부동산114 센터장은 "올해 강남권의 재건축 이주 수요만 2만 가구에 달한다"며 "초과이익 환수제가 폐지되면 개별 사업장별로 여건에 맞춰 사업 속도 조절이 가능해진다"고 말했다. 환수제를 피하기 위해 무리한 사업추진에 대한 리스크를 줄일 수 있고 재건축 이수수요에 따른 전세난 우려도 일정부분 해소될 수 있다는 것이다.

<뉴스1>