‘전월세 과세’ 끊이지 않는 형평성 논란

10억원 짜리 전세 2채 보유땐 비과세
1억5000만원 전세 3채 보유땐 과세

전월세 과세의 허점과 이 제도의 추진 과정은 우리나라 세제 개편 실상의 한 단면을 여실히 보여준다. 월세 소득자나 고가 주택 보유자 과세와 어긋나는 전세보증금 과세가 탄생한 것은 무엇보다 정부의 성급한 추진 탓이 크다. 기획재정부는 한국조세연구원이 공청회를 통해 ‘전월세 등 주택임대차 관련 과세체계 개편방안 연구’를 내놓은 지 한 달여 만인 지난해 8월 이 제도의 시행계획을 서둘러 발표했다. 더욱이 공청회에서 문제점으로 거론된 다양한 의견들이 하나도 반영되지 않아 요식행위에 그쳤다는 지적이 없지 않다. 지금까지 이 제도를 둘러싼 형평성 논란이 끊이지 않는 이유다.

#1. 다주택 기준 그때그때 달라요=2002년 폐지된 뒤 내년에 부활되는 전세보증금 과세는 3채(3억원 초과분) 이상을 보유한 다주택자에게만 세금이 부과된다. 당시 이 제도를 입안했던 성명재 조세연구원 선임연구위원은 “제도 시행 초기인 데다 세입자에 대한 세 부담 전가 등을 고려해 1가구 3주택 이상자를 대상으로 정했다”고 설명했다.

하지만 3주택 기준은 현행 월세, 양도세에서 정한 다주택 기준과 달라 너무 복잡하고 균형이 맞지 않는다는 시각이 많다. 월세에선 고가 주택의 경우 1채 이상이면 과세 대상에 포함되고 양도세는 일반적으로 2채 이상 보유자를 다주택으로 간주해 중과한다. 세금의 목적과 성격이 상이한 점을 감안하더라도 최소한 월세와의 균형을 유지해야 옳다는 주장이 나온다.

#2. 사라진 고가주택 기준=월세와 양도소득세에서 고가 주택 기준이 기준시가 9억원으로 정해진 반면 전세보증금 과세에선 이런 기준이 아예 없다. 이로 인해 보유 주택이 3채만 넘지 않으면 기준시가나 보증금이 아무리 많더라도 세금을 내지 않는다. 보증금이 훨씬 적은 저가 주택 3채 보유자들이 과세 대상에 포함되는 것에 견줘보면 형평성 논란이 불거질 수밖에 없다.

#3. 월세만 봉인가=월세에선 기준시가 9억원이 넘으면 1주택자라도 종합소득세를 내야 한다. 그러다 보니 고가 1주택자는 자기 집을 전세로 내놓고 다른 곳에 월세 또는 전세로 들어가면 세금이 없지만 자기 집을 월세로 놓고 이사하면 고스란히 세금을 물게 된다. 이 같은 불공평을 해소하기 위해선 월세를 놓은 고가 1주택자에게 일부 임대비용을 공제해주는 등의 대책이 뒤따라야 한다. 이는 전세금 과세 도입의 근거가 되는 전월세 간 형평성과도 부합한다.

고가 주택 1채를 보유한 김모(45·여·서울 여의도동)씨는 “얼마 전에 내 집을 월세로 놓고 은행 대출을 받아 강남에 아파트 33평짜리 전셋집을 구했는데 내년에 1000만원 넘는 종합소득세를 물게 됐다”면서 “월세 소득자만 손해 보는 이런 불공평한 법을 누구 보고 지키라는 거냐”고 성토했다.

#4. 소득기준이 없는 소득 과세=현행 월세 과세는 월세 소득에 세금을 물리면서도 정작 월세 소득 기준이 없다. 1주택자의 경우 주택 기준시가 9억원만을 잣대로 과세 여부를 판별하다 보니 월세 수입이 더 많은 9억원 이하 주택 보유자들이 비과세되는 일마저 생긴다.

이런 허점을 없애려면 기준시가와 월세 수입액을 종합적으로 고려해 차등 과세하는 방식이 마련돼야 한다.

박재룡 삼성경제연구소 수석연구원은 “우리나라 부동산 시장이 투명하지 못한 데다 정부도 징세 편의 등을 추구하다 보니 논리적인 맹점이 많이 생긴 게 사실”이라면서 “충분한 논의를 거쳐 미비점을 보완할 필요가 있다”고 말했다.

배연국 선임기자 [e-mail]