[어떻게 보십니까] 원형지 공급확대

정부가 세종시에 적용키로 한 원형지(부지 조성공사를 하지 않은 토지) 공급을 혁신도시와 산업단지로 확대키로 하면서 원형지 저가 공급을 둘러싼 형평성 논란이 일고 있다. “국민 세금을 재벌에 퍼주는 특혜를 전국으로 확대하겠다는 것”이라는 반대론에 맞서 찬성론 측은 “세종시로 인한 역차별 우려를 없애기 위해 다른 혁신도시에도 적용하자는 것”이라고 주장한다. 이에 찬반 의견을 들어본다.

찬-기업에 토지이용상의 자율권 부여… 투자대비 효율성 증가

장성수 주택산업연구원 선임연구위원

정부는 세종시에 첨단 산업기능을 유치하기 위해 원형지 형태로 토지를 공급하기로 했다. 흔히 신도시 건설이라 부르는 대규모 공영택지 개발사업은 택지개발 예정지구가 지정된 토지를 대상으로 개발계획을 수립한다.
정부가 밝힌 원형지 공급의 범위가 어디까지인지 불분명하지만 기반시설의 건설 및 토지이용의 자율을 허용한다는 것으로 이해할 때 입주기업에 토지이용상의 자율권을 크게 보장한 것이다. 이제까지의 택지개발사업에서는 토지이용 방식에 대해 구체적으로 개발계획이 수립돼 사업 진행단계에서 융통성 있는 개발행위를 제약함으로써 기업으로서는 토지이용상의 제약을 받는 한편 개발계획을 변경하려면 지루한 인·허가 관련절차를 밟아야 돼 기업 활동에 규제로 작용했다. 원형지 공급은 토지이용상의 자율권을 기업에 부여해 기업의 입맛에 맞게 토지를 이용할 수 있어 투자 대비 효율성이 증가해 세종시 기업 유치에 큰 도움이 될 것이다.
세종시 수정안에 대해 일부 혁신도시 지역에서 불만을 제시한다고 한다. 원형지 공급 방식을 혁신도시에도 확대 적용해 토지이용상의 자율권을 기업에 보장해준다면 기업이 적극적으로 이전할 것이므로 혁신도시 조기 정착에 긍정적으로 작용해 불만을 해소할 것으로 예상한다. 다만 원형지 공급은 첨단 산업이나 고용유발이 큰 산업에 제한적으로 사용해야지 골프장 등의 위락시설 기능에까지 적용하는 것은 공영택지개발사업의 취지에 배치되는 것이므로 명확한 기준이 마련돼야 할 것이다.

찬-개발·용도 등 토지이용계획 독자적으로 할 수 있어

김진복 지방자치연구소장 영진전문대 명예교수

정부가 세종시 수정안에 대한 충청민의 반대를 잠재우려고 갖가지 당근을 제시했고 그에 덧붙여 대기업의 세종시 유입을 적극 유치하기 위해 내놓은 것이 토지의 원형지 공급이다. 원형지란 개념은 개발하지 않은 자연 그대로의 토지를 의미한다.
세종시 추진을 위해 정부가 토지수용권을 발동, 매입한 용지를 대기업 등에 헐값에 파는 것은 특혜가 아니냐는 말도 있다. 지방에서는 왜 세종시에 입주하는 기업에만 특혜를 주느냐, 알맹이는 모두 세종시에 뺏기는 판에 지방에도 원형지가 공급돼야 그나마 기업을 유치할 수 있지 않겠느냐는 주장도 나왔다.
민간기업 등에 원형지를 공급하면 토지의 개발, 용도 등 토지이용계획을 독자적으로 할 수 있는 이점이 있다. 세종시 프로젝트와 지방 혁신도시건설은 모두 지역균형개발 차원에서 이루어진 매머드 플랜이다.
세종시 원안 고수와 수정해야 한다는 주장이 갈리는 판에 세종시에 들어올 기업 등에 원형지 공급을 허용한다면 비례의 법칙에 따라 지방 혁신도시에도 원형지를 공급하는 것이 마땅하다.
지방에 따라서는 혁신도시 개발공정이 25% 이상 진척된 곳도 있고 공급할 토지가 부족하거나, 또 이미 높은 가격으로 토지를 분양한 사례가 있는 등 그 요철이 아주 심하다.
따라서 원칙적으로 지방에도 원형지 공급을 적용하되 지역의 실정에 맞게 추진하는 것이 옳을 것이다. 예컨대 개발비용 경감이나 세제 혜택을 주는 방법이 고려될 수 있을 것이다.

반-미래의 성장동력 세종시로 빨려 들어갈 가능성 커

김영철 대구사회연구소장 계명대 금융경제학과 교수

세종시 수정안에 대해서 지역이 반발하는 것은 그동안 총력을 기울인 기업 유치 노력이 수포로 돌아갈 가능성 때문이다. 그런데 이와 같은 반발을 무마하기 위해 지역의 공단에도 원형지 개발 방식을 허용하겠다고 하지만, 그것만으로 세종시 수정안에 포함된 온갖 종류의 특혜를 무시하고 지역으로 눈을 돌리는 기업이 있을까.
원형지 개발 방식을 둘러싼 논의 핵심은 세종시에는 산해진미가 갖추어진 밥상을 차려주고 지역에는 달랑 밥 한 그릇, 김치 한 조각 던져주는 것이라고 할 수 있다. 배 고파서 죽을 지경인 상황에서 그것만이라도 먹으라고 한다면 할 말이 없지만 말이 안 되는 불공정한 게임이 벌어지고 있다. 세종시 건설의 핵심 내용은 말할 나위 없이 국가균형발전이다. 그러나 세종시 수정안은 세종시를 수도권과 마찬가지의 또 하나의 거대 블랙홀을 만드는 계획이라고밖에 할 수 없다. 세종시 수정안에는 K벨트라는 구상이 들어 있다. 세종시가 중심이 되고 서울, 강원, 전라, 영남 지역을 연결해 알파벳의 K 모양이 되는 하나의 과학 벨트를 만들겠다는 것이다. 본래 벨트는 네트워크 개념에서 나온 것이다. 수평적인 관계망이 형성될 때 비로소 벨트의 기본조건이 갖추어진다. 그러나 K벨트는 모든 것의 상위에 세종시를 두는 구도이다. 세종시를 중심으로 하는 K벨트가 앞으로 작동하게 되면 그동안 지역에서 애써 구축해 놓은 미래의 성장 동력이 K벨트를 통해 세종시로 빨려 들어가게 될 공산이 크다. 세종안 수정안을 그대로 둔 채 지역의 혁신도시, 기업도시, 그리고 공단에 원형지 개발 방식을 허용한들 달라지는 것은 아무것도 없다.

반-개발이익 따른 시세차익 보장해주는 엄청난 특혜

남은경 경실련도시개혁센터 부장

정부가 세종시 원안의 행정부처 이전 계획을 백지화해 행정중심 도시가 아닌 과학비즈니스벨트와 주요 기업, 대학 등을 유치해 교육과학을 중심으로 한 경제도시로 만든다는 세종시 대안을 발표했다.
수정안은 그간 정부가 주장한 원안의 비효율성을 능가하는 새로운 비효율성을 안고 있다. 정부는 기업과 대학을 세종시에 유치할 방안으로 원형지 개발권을 부여했다. 원형지의 지나치게 낮은 토지공급가는 기업 특혜와 다른 지역 발전의 블랙홀 기능을 하게 돼 또 다른 지역 간 갈등과 역차별 논란을 초래하자, 정부는 급한 불 끄기 식으로 혁신도시까지 원형지 개발을 확대하겠다고 밝히는 등 졸속 대책으로 더 큰 혼란을 야기하고 있다.
세종시에서 원형지 공급가격은 애초 정부가 책정했던 조성원가의 6분의 1도 안 되는 가격으로 기업과 대학에 개발이익에 따른 시세차익을 최대한 보장해주는 엄청난 특혜이다. 보도에 의하면 2007년 토지공사가 주택공사에 원형지로 공급한 토지가격이 3.3㎡당 145만원가량이라고 한다.
정부가 세종시 입주기업에 토지를 36만~40만원에 공급하겠다고 했으니, 기업이 취하게 될 시세차익은 대략 짐작할 수 있다. 대규모 부지가 민간에게 원형지로 공급되면 개발이익을 극대화하는 방향으로 토지가 개발돼 계획의 공공성이 지켜지기 어렵다. 국토공간은 특정 기업이나 세대의 전유물이 아닌 미래세대가 함께 사용할 공간이므로 원형지 공급은 보다 신중해야 한다.

정리=황온중 기자