[기고]공정한 토지 감정평가제 확립해야

엄수원 전주대 부동산학과 교수

2004년 토지보상금 규모가 10조원을 넘어선 지 2년 만인 2006년 20조원을 훌쩍 넘어섰다. 급격하게 증가하는 토지보상금은 매년 약 2% 안팎의 비중으로 시중 유동성을 확대하고, 전국적인 지가 상승보다 국지적인 지가 상승을 부추기는 요인이 된다. 이 때문에 유동성과 토지가격 상승 논란이 거듭될 때면 토지보상금에 대한 우려도 언론에서 눈에 띄게 증가한다. 그때마다 토지보상금 지급을 통한 유동성 확대를 최소화하기 위한 대책도 함께 등장한다. 1991년 토지보상금을 채권으로도 지급할 수 있도록 한 이후, 대토보상제가 시행되고 채권 만기보유에 따른 세금 감면이 확대되는 등의 대책이 대표적이다.

토지보상금 증가는 참여정부에서 추진한 다양한 국책·공익사업 확대에 힘입은 바가 크다. 그렇지만 높은 보상단가 상승률이 토지보상금 증가를 이끌고 있다는 표현이 어울릴 것이다. 2005년부터 2007년까지 보상단가가 수도권 평균 124%, 전국 평균 52%나 상승했다는 보고는 쉽게 믿기지 않는다. 보상단가 급등은 전국 공시지가 평균 상승률에 비해 사업예정지구의 공시지가 상승률이 2배가 넘는 데서 그 원인을 찾을 수 있다. 토지 보상단가의 상승은 시중 유동성 확대에 따른 문제보다 서민들의 내집 마련을 어렵게 하는 아파트 가격 상승의 직격탄이 된다는 점에서 더 큰 문제다.

한편 이러한 보상단가 상승이 통제 가능한 제도적인 측면에 의해서 인위적으로 발생되는 부분이 발견된다는 점이 문제로 대두되고 있다. 2003년 토지보상법이 새로 제정되면서 토지 소유자도 보상을 위한 감정평가업자를 추천할 수 있는 길이 제도화되었다. 그런데 토지 소유자의 정당한 권익을 보호하고 적정 보상을 통한 원활한 사업 추진이라는 근본 취지와는 다르게 이 제도가 오히려 감정평가의 기본원칙을 훼손하는 것으로 지적되고 있다.

감정평가사는 크게 세 가지 이익을 대변한다. 일반대중, 의뢰인, 동료 및 평가사 직업의 이익이다. 이 중에서 사업 시행자와 토지 소유자는 의뢰인의 이익에 해당한다. 실제 보상평가에서 평가사는 지나치게 의뢰인의 이익을 대변하는 경향이 강하여 다른 두 가지 이익이 감소하는 결과를 초래하기도 한다. 최근 통계를 보면 사업 시행자 측 평가사와 토지소유자 측 평가사 간 평가액 격차가 크게 증가하여 보상단가 상승을 주도하는 것으로 나타난다. 2006년 평가 격차율을 30%에서 10%로 보다 강화한 이후 대부분의 보상평가 사례에서 토지소유자 측 평가사가 평균 9∼10% 높게 평가하는 실정이다.

이러한 상황에서 토지 소유자의 평가사추천제 폐지와 함께 공신력 있는 제3의 기관에 의한 평가사 선정 또는 전자심사제를 통한 선정 방안 등이 대안으로 제시되고 있다. 이는 평가의 객관성·공정성·중립성을 보장하는 것이 감정평가의 전문성을 담보하고, 나아가 불필요한 보상단가 상승의 여지를 해소하는 길이다.

궁극적으로는 감정평가 윤리가 보다 엄격하게 준수될 수 있도록 전문윤리강령을 새롭게 정립하여 실천하는 협회 차원의 자구 노력이 요구된다. 전문가로서 엄격한 윤리의식은 국민 신뢰로 이어지고, 보상 현장에서 독립적 평가와 신뢰로 귀결될 것이다. 감정평가는 의뢰인의 이익뿐만 아니라 일반대중과 동료 및 평가사 직업 전체의 이익을 대변하는 고도의 균형 유지 과정이다.

엄수원 전주대 부동산학과 교수