[선종필의 상가투자 전략] 지나친 융자는 금물

수익률만 보지말고 리스크도 생각해야
전체 투자자금 70%는 자기자본으로

저금리 기조가 심화하면서 금융 레버리지 효과를 기대하고 자신의 능력보다 지나치게 많은 자금을 대출받아 투자하는 사례가 많아지고 있다. 그러나 상가투자에서 잊지 말아야 할 중요한 원칙 중 한 가지는 ‘상가투자는 여유자금의 범위 내에서 하라’는 것이다.

금융 레버리지 효과를 맹신한 A씨가 2007년 2월 사무실을 찾아왔다. 그는 2005년 서울 송파구에 위치한 상가투자를 했지만 2006년 준공이 난 뒤 6개월이 지나도록 임대도 안 돼 어쩔 수 없이 손절매를 고려해야 한다며 상담을 요청했다. A씨가 투자한 상가는 지하철역에서 불과 20m 떨어진 초역세권 입지인 데다가 상가 지하에 유명 대형할인매장이 입점하고 있어 단순히 평가할 때도 나쁘지 않은 환경이었다. 하지만 그의 욕심이 문제였다.

A씨는 애초 약국으로 임차가 확정된 점포만 계약하려고 했지만 위치가 너무 좋고 추가로 대출을 받으면 점포 한 개를 더 분양받을 수 있다는 욕심이 생겼다. 고민하다 결국 점포 2개를 계약했다. 그러나 약국을 임차하기로 한 임차인이 사정이 생겨 입점을 하지 못하게 되면서 모든 게 엉망이 됐다. A씨는 약국을 할 수 있는 점포를 분양받으면서 6억원을 대출한 데 이어 추가로 점포 한 개를 분양받으면서 자신이 살고 있는 아파트를 담보로 6억4000만원을 추가 대출받았다. 두 개 점포를 분양받기 위해 총 필요자금 22억5000만원 가운데 12억4000만원을 융자를 통해 조달한 것이다. A씨는 월세 수익은 발생하지 않는 상태에서 되레 매월 700만원에 달하는 금융이자를 부담하는 심각한 상황에 놓였다. 특히 융자금 조달을 위해 생활안정의 가장 기본적인 거주 아파트마저 담보로 활용하는 위험한 투자를 결행한 대가를 혹독하게 치르고 있고 있었다.

A씨의 투자계획은 지나치게 낙관적이었다. 투자에 위험이 있다는 사실을 도외시했다. 그의 실패 요인을 분석해 보면 다음과 같다.

첫째, A씨는 상가 주변부 개발계획 등 장밋빛 전망에 대한 기대를 지나치게 긍정적으로만 해석하고 위험요인은 생각하지 않았다. 둘째, A씨는 선임대가 완료되었다고 하는 점에 대한 지나친 맹신으로, 자신의 점포에 세입자가 될 임차인과의 사전 정보교류 없이 분양업체의 이야기만 믿고 자금운용계획을 수립했다는 점이다. 셋째, A씨는 자신의 자금 유동성을 고려하지 않고 지나치게 많은 금융자금을 활용했다는 점이다. 수익률만 생각하면서 자금 계획을 세우다 보니 예기치 않은 공실이 발행하자 관리비와 은행이자 등이 부담돼 시간적 여유를 가지고 리스크에 대응할 수 있는 기회를 상실해 결국 손절매를 할 수밖에 없게 된 셈이다.

현명한 투자자는 전체 투자자금의 70% 정도를 자기 자본으로 한다. 이는 리스크가 발생하더라도 안전하게 자기 자산을 지킬 수 있기 때문이다.

상가뉴스레이다 대표