[김규정의 부동산 특강] 침체된 아파트시장에 봄볕들까

작년 낙폭컸던 강남권 올 반등
위기설 소멸…시장안정 무게

올 1분기 서울과 수도권 아파트시장은 역전 현상이 뚜렷하다. 구·시·군별 매매가격 변동률 순위에서 서울 송파, 강동, 강남, 서초 등을 비롯해 경기 과천, 분당 지역이 일제히 상위 15위권에 올랐다. 2008년 한 해 동안 아파트 매매가격이 가장 많이 떨어졌던 곳들이다. 반대로 지난해 높은 상승률을 보였던 경기 동두천, 서울 도봉, 노원 지역은 올 1분기에는 약세를 면치 못했다.

지난해 약 11% 하락률을 보였던 서울 강남 4구는 재건축 상승에 힘입어 올 1분기 1.55% 오른 반면에 강남 4구를 제외한 나머지 지역은 올 들어 0.98% 내렸다. 전세도 상황은 다르지 않다. 지난해 역전세난까지 나타났던 강남4구는 입주가 마무리되면서 3.92% 오르고 강남4구를 제외한 지역은 1.01% 떨어졌다.

강남권 상승에 힘입어 서울은 올 1분기 매매가격이 0.08% 올랐고 전세 역시 강남권의 상승 영향으로 수요가 확산되며 0.73% 뛰었다.

지난해와 달리 올 1분기 이처럼 다른 양상을 띠는 이유는 무엇일까? 우선 가격 선도지역 여부로 따져볼 수 있다. 서울과 수도권 아파트시장의 가격과 거래 동향을 주도하는 강남권은 2007년 초부터 조정국면에 들어가 2008년에는 내림세가 정점에 이르렀다. 반면 강북권과 수도권 외곽지역은 2008년에도 소폭 오름세를 유지하며 대략 상반기 말 고점을 찍었다.

즉 작년 말까지 낙폭이 컸던 강남권 등 선도지역이 연초부터 저가 매물 거래와 함께 호가 등락이 반복되며 먼저 바닥 다지기에 들어간 반면에 뒤늦게 조정이 시작된 외곽지역은 하락세가 지속되는 양상이다. 또한 실물경기 침체로 주택 실수요자들의 구매력 악화와 매수심리 위축이 더욱 심화된 것으로 볼 수 있다. 그나마 구매수요도 시세가 떨어진 강남권으로 눈을 돌린 상황이다.

이에 따라 바닥논란도 지역별로 차별화된 모습을 보이고 있다. 급매물이 소진된 후 3월 거래량이 감소세를 보이고 있으나 강남권은 투기지역 해제와 함께 바닥 구축이 이어질 것이라는 전망이 우세하다. 미국 금융부실 처리 방안에 대내외 금융시장이 다소 안정을 찾고 있다는 점도 이러한 전망에 힘을 실어준다. 3월 위기설은 소멸됐고 무역수지 흑자 전환 전망으로 환율 안정세에 무게가 실리고 있다. 일각에서는 금융시장이 안정을 찾으면 높은 유동성으로 단기간 급등 우려도 높다는 전망까지 내놓는 상황이다.

〈부동산114 부장〉