[김규정의 부동산 특강]2·12 미분양대책 약발은?

경기 침체로 '반짝효과' 우려…금융지원 등 추가 대책 필요

김규정 부동산114 콘텐츠팀장

주택경기 추락을 막기 위해 정부가 최근 내놓은 부양 카드는 세제지원이다. 미분양을 포함한 신축주택에 대해 5년간 양도세를 한시 감면해 주기로 했다. 지방과 수도권 비과밀억제권역은 전액 면제된다.

정부가 양도세 감면 카드를 쓴 것은 이번 조치까지 5차례이다. 대표적으로 IMF 외환위기 당시인 1998년 5월22일부터 이듬해인 99년 말까지 신축주택을 취득한 경우에 5년간 양도세를 100% 감면해줬다. 당시 10만여가구에 달했던 미분양 물량은 대책발표 이후 50∼60% 단기간에 소진됐다.

그러나 2·12대책이 발표된 올해 미분양 시장의 반응은 조금은 달라 보인다. 수도권을 중심으로 수요자 문의가 급증하고 물량이 해소되기도 했지만 지방에는 전혀 온기가 미치지 못하고 있다. 그럼 IMF 외환위기 당시에 비해 이번 조치의 효과가 덜한 이유는 과연 무엇일까?

크게는 시장 상황이 다르다. 97년 말 터진 IMF 사태는 말 그대로 외환위기로 국내에 한정된 외환 보유액의 문제였다. 하지만 올해는 세계에 불어 닥친 금융시장의 위기, 경기 침체의 골이 너무 깊다.

해결할 미분양 물량도 크게 늘었다. 97년 말과 비교해 2008년 말 현재 전국에 쌓인 미분양 물량은 2배에 달한다. 악성 미분양인 준공 후 물량은 당시 대비 6배 이상 늘었다.

당시에 비해 주택보급률도 크게 높아졌다. 주택가격 급락에 따라 내집마련을 할 실수요층도 줄었다는 뜻이다. 특히 84%에 달하는 지방의 미분양 주택에 투자할 지역 수요의 한계가 극명하다.

크게 높아진 분양가격도 원인이다. 주요 미분양 주택의 분양가격은 주변 기존 아파트 시세와 비교해 비슷하거나 오히려 더 높다.

대상 지역도 서울이 제외되고 수도권 과밀억제권역은 60% 감면으로 혜택을 차등 적용시켰다. 상대적으로 중대형 장기 미분양 적체 문제가 심각한데 수도권 과밀억제권역은 주택 규모도 한정시켰다.

현 정부가 내놓은 부양 카드 중 이번 미분양 신축주택 양도세 한시 감면 조치는 그 시장 반응이나 효과가 가장 컸다. 이번 조치가 반짝 효과에 그치지 않고 실질적인 미분양 해소 결과로 이어지도록 추가 대책 마련이 시급하다. 무주택자나 큰 평형 갈아타기 수요자들을 유인하기 위한 대출금리 우대 등 추가 금융지원을 비롯해 아직 성공 사례를 만들지 못한 미분양 펀드를 활성화해야 한다.

부동산114 콘텐츠팀장