[김규정의 부동산 특강]미분양 아파트 투자 어떻게

설 연휴 동안 숨고르기에 들어갔던 아파트 분양시장이 다시 기지개를 켜고 있다. 이번 달에만 전국에서 3만여 가구의 아파트가 공급될 전망이다. 통상 2월이 분양 비수기인 점을 감안하면 상당히 많은 물량이다. 이는 분양가 상한제를 피하기 위한 물량이 막판에 몰리고 있기 때문이다.

수도권에서는 서울 은평과 뚝섬, 경기 용인 등 수요자들의 관심이 높은 지역에서 분양될 계획이고, 지방에서도 충남 천안, 아산 및 부산권 주요 지역에서 대규모 단지들이 속속 선보일 전망이다.

최근 지방에서는 미분양이 조금씩 해소되고 건설경기도 회복 조짐을 보이고 있다. 지난달 지방의 주택투기지역, 투기과열지구가 해제되면서 전매 금지나 대출 규제 등이 완화됐기 때문으로 풀이된다.

그러나 분양시장은 여전히 양극화가 계속될 전망이다. 작년 하반기부터 분양가 상한제를 피하기 위한 물량이 쏟아진데다 계절적으로 분양 비수기가 겹쳐있기 때문이다.

또 대부분의 아파트가 분양가 상한제를 피하기 위한 것이어서 향후 공급될 물량이나 주변 시세에 비해 분양가가 다소 높은 편이다. 이 때문에 실수요자들이 청약 결정을 내리기 쉽지 않을 것으로 보인다.

이에 따라 신규 분양 시장은 당분간 미분양이 늘어날 것으로 예상된다. 예비 청약자들로서는 신중한 결정이 필요한 때다.

그렇다면 현재 시점에서는 통장을 쓰지 않아도 되는 이른바 ‘4순위 청약(미분양 계약)’을 통한 분양 전략을 세워보는 것은 어떨까?

통장이 필요 없기 때문에 청약통장이 없거나 순위가 낮은 경우, 혹은 나중을 위해 청약통장을 아끼려는 수요자라면 이러한 미분양 아파트에 주목할 필요가 있다.

특히 최근 발생하는 미분양의 경우 공급 물량의 증가와 분양 시장 침체, 비수기에 영향 받은 경우도 많기 때문에 꼼꼼히 찾아보면 괜찮은 아파트를 고를 수 있다. 또한 주택 건설업체들이 분양가 상한제를 피하기 위한 물량을 쏟아내고 나면 한동안 아파트 공급을 미룰 수 있어 하반기에는 분양 물량이 크게 줄어들 가능성도 있다.

따라서 무작정 인기 지역만 기다리거나 저렴하게 공급되는 아파트만 고집하기보다는 선택의 폭이 넓을 때 통장을 아낄 수 있는 미분양 아파트를 노려보는 것도 투자나 내집 마련의 현명한 방법이 될 수 있다.

부동산114 컨텐츠팀장