서울시 준주거·상업지 기준용적률 상향

지구단위계획 20년 만에 개정 / 동일구역내 격차 커 형평성 논란 / 준주거지 주거비율 90%로 올려 / 상가 공실 줄이고 주택공급 효과 / 마을도서관·보육시설 민간 위임 / 역량있는 지역 인프라 활용키로

서울의 준주거지역과 상업지역의 기준용적률이 50∼200% 상향 조정된다. 준주거지역의 주거비율은 90%까지 높아진다.

서울시는 이 같은 내용을 골자로 ‘지구단위계획’ 수립기준을 20년 만에 전면 개정했다고 31일 밝혔다.

지구단위계획은 역세권과 개발예정지 등을 체계적으로 관리하기 위한 도시관리계획이다. 기존 용도지역제를 보완하는 도시공간 관리수단으로, 정비사업 등 각종 사업계획과 연계 수립되면서 보편적인 공간계획 가이드라인으로 자리매김했다. 그러나 기존 지구단위계획은 1980년대 양적 성장 시대에 도입돼 도심지 개발, 기반시설 확보에 방점을 두고 운용됐다. 도시와 사회적 여건 변화에 대한 대응이 부족하고, 계획을 유도하기보다는 규제로 받아들여지는 경우가 많다는 지적이 나왔다.

이번 개정은 2000년 지구단위계획이 법제화된 이후 20년 만에 이뤄졌다. 우선 준주거·상업지역의 기준용적률이 50~200% 상향된다. 이에 따라 기준용적률은 준주거지역 250∼300%에서 300%로, 일반상업지역 300∼600%에 500∼600%로 올라간다. 이는 동일한 구역, 동일한 용도지역임에도 과도한 용적률 차이가 있어 형평성과 실효성이 부족하다는 지적에 따른 것이다. 또 용도지역 상향 여부와 관계없이 준주거지역의 주거비율은 90%까지 높인다. 상가 공실로 인한 어려움을 줄이고 도심 주택공급 효과도 높인다는 계획이다.

서울시는 마을도서관이나 보육시설 등 공공성이 담보된 시설에 대해 ‘지역기여시설’제도를 도입한다. 공공성은 있지만 공공이 소유·운영하는 것보다 역량 있는 민간의 역량을 활용하는 것이 더욱 효율적인 시설에 대해 민간이 소유권을 갖되 공공용도로 활용하는 것이다. 민간사업자는 기부채납에 대한 부담을, 공공은 기부채납 받은 시설에 대한 관리·운영비 부담을 줄일 수 있다. 공공기여 부담률은 5% 범위 내에서 완화한다.

아울러 일정 규모 이상 건축물을 지을 때 누구나 사용할 수 있도록 설치하는 ‘공개공지’를 야외가 아닌 실내에 만드는 ‘실내형 공개공지’를 도입하기로 했다. 건물 형태로 지어진 휴게공간이나 건물 내부에 만들어진 실내형 공개공지에서 행인들이 폭염이나 미세먼지 등을 피할 수 있게 된다.

이 밖에 지역주민들이 지역 유지·활성화를 위해 참여하는 ‘지역매니지먼트’도 도입된다. 토지·건물 등 소유자, 주민 등 민간이 지역 내 공개공지를 활용해 축제나 행사를 여는 등 스스로 지역의 유지관리 및 활성화를 위해 운영계획을 수립하고 실행방안을 마련하는 것이다.

전면 재정비한 지구단위계획 수립기준은 ‘서울도시계획포털(urban.seoul.go.kr)’에서 확인할 수 있다.

박원순 서울시장은 “지구단위계획은 시민의 삶과 도시의 미래에 큰 영향을 미치는 도시관리수단임에도 불구하고 오랜 기간 과거의 패러다임에 갇혀 있었다”며 “지구단위계획이 개발시대 규제중심의 계획에서 도시재생시대 지역맞춤형 계획으로 한 단계 도약하는 계기가 될 것으로 기대한다”고 말했다.

김유나 기자 [e-mail]