집합건물 공용부분 ‘취득시효 완성’ 주장할 수 있을까? [알아야 보이는 법(法)]

여지윤 변호사의 부동산 세상

A씨는 집합건물의 지하실 일부 부분을 20년 이상 점유하였습니다. 이를 이유로 하여 그는 위 부분에 관한 취득시효가 완성되었다면서 소유권 취득을 주장할 수 있을까요?

최근 대법원은 집합건물의 공용부분은 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 될 수 없다는 점을 명백히 하였습니다(2019. 10. 17. 선고 2016다32841 판결).

공용부분이란 복도와 계단, 창고 등 구분소유자들의 공동사용에 제공되는 건물 부분을 가리키는데, 이는 구분소유권의 대상이 될 수 없습니다. 이러한 공용부분을 전유부분으로 변경하기 위해서는 집합건물법 15조에 따른 구분소유자들의 집회 결의와 위 변경으로 인하여 특별한 영향을 받게 되는 구분소유자의 승낙이라는 절차가 있어야만 합니다.

이러한 절차에 따른 변경도 없이 공용부분에 대하여 취득시효의 완성을 인정한다면, 일정 기간의 점유만으로 공용부분이 전유부분으로 변경되는 결과를 낳아 집합건물법의 위 취지에 반합입니다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2011다78200 판결).

위 대법원 사건은 지하실 일부 부분이 집합건물의 공용부분에 해당하는지가 쟁점인데, 실제 사실관계에서 이를 판단하기란 쉽지 않습니다.

문제된 지하실 부분은 건축허가 및 사용승인 당시 경비실, 창고, 엘리베이터, 계단 등의 용도로 설계되어 건축이 됐고, 이에 따라 집합건축물 대장에도 공용부분으로 등재되어 있었습니다. 다만 위 지하실 부분은 신축 직후에 개조되어 구조상, 이용상 독립성을 갖춘 공간으로 활용되어 왔습니다. 이에 이를 전유부분으로 볼 수 있는 것이 아닌지가 문제된 것입니다.

원심 판결은 위 부분이 독립성을 갖춘 공간으로 활용되어 온 점에 주목하여 취득시효가 제한되는 공용부분에 해당한다고 보기 어렵다고 판단하였습니다(서울서부지방법원 2016. 6. 17. 선고 2015나4362 판결).

그러나 위 대법원 판결은 설령 건물 신축 직후부터 독립성을 갖춘 공간으로 활용하였고 현재 독립성을 갖추어 사용되고 있다고 하더라도 공용부분에 해당한다고 판시하였습니다.

공용부분인지 여부는 특별한 사정이 없는 한 건물 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되고, 구분소유가 성립될 당시에 객관적인 용도가 공용부분이었다면 나중에 임의로 개조해서 이용 상황을 변경하여도 전유부분이 되지 않습니다(대법원 2016. 5. 27. 선고 2015다77212 판결).

대법원은 이에 따라 위 부분은 신축 당시부터 입주자들의 공동사용에 제공되는 용도로 설계되어 건축이 된 공용부분이라 할 것인데, 그 이후 독립성을 갖추었다고 하더라도 이를 구분소유권의 객체가 되는 전유부분으로 삼기로 하는 구분행위도 없었고 집합건물법에 따른 전유부분으로의 변경 절차를 거친 바도 없으므로 공용부분에 해당한다고 봤습니다. 이에 따라 취득시효에 의하여 소유권을 취득할 수 없다고 판시한 것입니다.