15억 원 초과 대출 규제 충격… 자금 부담 덜한 소형 평수로 수요 집중

지난 2일 서울 성북구 개운산에서 바라본 서울 강북권 아파트 숲. 뉴시스

대출 규제 강화 여파로 서울 아파트 소형 면적에 대한 매수세가 집중되면서 국민평형(전용 84㎡)과 소형(전용 59㎡) 사이의 가격 격차가 1억 7000만 원 안팎까지 좁혀졌다. 자금 조달 한계에 부딪힌 실수요자들이 대출 문턱이 상대적으로 낮은 59㎡로 눈을 돌린 결과로 풀이된다.

9일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과, 9월 서울 아파트 전용 84㎡ 평균 거래가격은 13억 110만 원, 전용 59㎡는 11억 3216만 원으로 집계됐다. 두 면적 간 가격 차이는 1억 6894만 원에 그쳤다.

지난해 같은 기간 84㎡(13억 4402만 원)와 59㎡(11억 376만 원)의 가격 격차가 2억 4026만 원이었던 점과 비교하면 불과 1년 새 격차가 29.7% 줄어든 수치다. 서울 집값이 본격적인 반등세를 보이기 시작했던 지난해 2월(4억 1702만 원)과 비교하면 가격 차는 59.5% 급감했다.

◆ 외곽은 1억 원 안팎 차이… 강남 3구도 간극 30% 축소

권역별 격차 축소 흐름도 뚜렷하다. 고가 단지가 밀집한 강남 3구(서초·강남·송파)의 경우 지난해 9월 4억 2445만 원에 달하던 두 평형 간 격차가 올해 9월에는 2억 9636만 원으로 30.2% 감소했다.

중저가 단지가 많은 외곽 지역은 격차가 1억 원 안팎까지 좁혀졌다. 금관구(금천·관악·구로)는 기존 1억 3818만 원에서 30.9% 줄어든 9550만 원 수준을 기록했다. 노도강(노원·도봉·강북) 역시 1억 4055만 원에서 1억 302만 원으로 26.7% 축소됐다. 사실상 외곽 지역에서는 소형 아파트 가격에 약 1억 원을 더 보태면 중형 평형으로 갈아탈 수 있는 구조가 형성된 셈이다.

◆ 15억 초과 대출 축소가 부른 ‘소형 쏠림’ 현상

시장에서는 이번 격차 축소의 결정적인 배경으로 금융권의 대출 한도 규제를 지목한다. 정부는 지난해 10월 15일 ‘주택시장 안정화 대책’을 통해 시가 15억 원 이하 주택은 기존 6억 원의 주택담보대출 한도를 유지했으나, 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 대출 가능액을 축소했다.

이에 따라 실수요자 입장에서는 15억 원 선을 넘어서는 중형 아파트 매입 시 자기자본 부담이 급격히 커지면서, 규제선 안쪽에서 대출을 온전히 활용할 수 있는 59㎡를 선택하는 경향이 짙어진 것으로 분석된다.

구자민 리얼투데이 연구원은 “인기가 높은 단지일수록 84㎡ 매수 시 추가 자금이 필요한 만큼 자금 동원력이 제한된 수요자들이 59㎡로 눈을 낮추면서 소형 가격 하방을 지지하고 있다”고 설명했다. 이어 “서울 아파트값 상승세가 전반적으로 둔화하고 있지만, 대출 규제 등 금융 여건이 변화할수록 자금 부담이 덜한 59㎡가 현실적인 대안으로 꼽히면서 소형 면적에 대한 선호 분위기는 당분간 이어질 것으로 보인다”고 내다봤다.

양다훈 기자 [e-mail]