39억 둔갑한 압구정 60억…강남권·마용성 증여 2000건 전수검증

국세청, 시세보다 낮은 신고 정조준…부담부 증여, 세대 생략 악용 빈번

과세당국이 서울 강남4구(서초·강남·송파·강동구)와 마용성(마포·용산·성동구)의 증여 2천여건을 모두 들여다본다.

집값 상승 속에 감정가 축소, 부채 낀 꼼수 등 편법 증여가 반복되자 처음으로 특정지역을 집중 검증하겠다는 것이다.

오상훈 국세청 자산과세국장이 4일 세종시 정부세종청사 국세청에서 강남4구·마용성 등 고가 아파트 증여 2077건 전수 검증에 대한 브리핑을 하고 있다. 국세청 제공

국세청은 4일 최근 자산가들 사이에서 증여 거래가 급증하고 있다며 고가 아파트가 밀집해 있는 강남4구와 마용성 소재 아파트 증여의 세금 신고 적정 여부를 전수 검증할 예정이라고 밝혔다.

올해 1∼7월 중 강남4구·마용성 아파트 증여 건수 2천77건이 대상이다. 11월 현재 증여세 신고 기한이 지난 경우로, 이중 증여세는 1천699건 신고됐다.

신고된 1천699건 중 1천68건은 매매사례 가액 등 시가로 신고했으며 631건은 시가를 산정하지 않고 공동주택공시가격으로 신고했다.

국세청은 시가로 신고한 1천68건은 적절한 가액인지, 상속·증여세법상 인정되지 않는 부당한 감정평가액은 아닌지를 확인할 예정이다.

공동주택공시가격으로 신고한 631건 중 시가보다 현저히 낮게 신고한 부동산은 국세청이 직접 감정평가해 시가로 과세할 예정이다.

아버지에게 서울 강남구 압구정동 고가 아파트를 증여받은 A씨는 같은 단지의 동일 평형 아파트가 60억원에 거래된 사실을 알고 예상보다 증여세 부담이 커지자 지인 소개로 알게 된 감정평가법인에 시가보다 낮게 평가해 달라고 부탁했다.

이후 A씨는 인근 아파트 매매가격의 65% 수준인 감정가액 39억원으로 증여세를 신고했다.

국세청은 이에 직접 감정평가를 의뢰해 시가를 바로잡고, 저가 평가한 법인은 '시가 불인정 감정기관'으로 지정하는 방안을 검토 중이다.

부담부증여, 담보 등 채무를 이용한 편법 증여도 대표적이다.

부담부 증여란 증여재산이 담보하는 채무까지 인수하는 증여 방식으로 채무액은 증여자(주는 사람)가 양도소득세를 부담하므로 증여세 절세 방안으로 활용되고 있다.

2일 서울 중구 남산에서 시내 아파트가 보이고 있다. 

B씨는 모친에게 서울 송파구 약 20억원의 고가아파트를 근저당 채무 수억원을 인수하는 조건으로 부담부 증여받았다. B씨는 근저당 채무를 본인 근로소득으로 상환하고 있다고 소명했으나 생활비, 자녀 유학비, 해외 여행비 등 호화 사치 생활 자금은 출처가 불분명했다.

부친으로부터 수십억원의 고가 아파트를 부담부 증여받았는데 해당 아파트의 기존 임차인인 외조부가 보증금을 반환하지 않은 사례도 포함됐다. 새로운 임차인으로부터 받은 고액의 보증금은 해외주식·골드바 등 투자자산 취득과 명품 구입 등 사치 생활자금으로 쓰인 것으로 드러났다.

아울러 '쪼개기 증여'나 합산 과세를 피하기 위한 '세대 생략' 꼼수도 있다.

부친이 고가 아파트를 미성년 자녀에게 증여하면서 증여·취득세 납부를 위한 현금 수십억원도 함께 줬지만, 아파트와 현금이 합산돼 높은 세율이 적용되는 것을 피하기 위해 현금은 조부가 세대 생략 증여하는 것처럼 위장 신고하는 식이다.

국세청은 아울러 당초 부동산을 처음 취득했던 증여자의 재산 형성 과정에서 탈세 등 문제가 없는지도 들여다볼 방침이다.

부동산 등기 자료에 따르면 올해 1∼10월 서울의 집합건물 증여 건수는 7천708건으로 집계돼 2022년 이후 3년 만에 가장 많았다.

미성년자 증여(223건) 또한 2022년 이후 최대치다. 특히 미성년자가 증여받은 아파트의 절반 이상이 강남4구·마용성 등 가격 상승 선두 지역에 집중된 것으로 분석됐다.

국세청 오상훈 자산과세국장은 "미성년자 등 자금조달 능력이 없는 자에게 아파트를 증여한 경우에는 증여세, 취득세 대납 여부는 물론 종합부동산세, 재산세 등 부동산 보유 시 발생하는 부대비용까지 부모, 조부모 찬스로 해결하며 정당한 세 부담 없이 부를 축적하는 행위를 모두 찾아내 빈틈 없이 과세하겠다"고 말했다.

<연합>