규제에도 더 치솟는 서울 집값… 외국인들도 앞다퉈 투기 [뉴스 투데이]

부동산원 10월 주택가격 동향 발표

아파트 매매가격지수 1.43% 상승
전월比 오름폭, 7년여 만에 최고
10·15 대책 전후 매수·갭투자 폭발

서울 정비사업 통한 공급 힘 쏟아
대기 수요 움직여 집값 자극 우려
비규제지역선 ‘풍선효과’ 나타나

외국인 주택 이상거래 290건 적발
중국인 125건 최다… 美·호주 등 順

10·15 주택시장 안정화 대책을 포함한 정부의 잇따른 부동산 규제에도 서울 집값 상승세가 꺾이지 않은 것으로 나타났다. 서울 전역 토지거래허가구역(토허구역) 지정 등 강력한 규제책이 담긴 10·15 대책 발표 전 막판 수요가 몰리며 매매가격 오름폭이 전달보다 2배 이상 뛴 데다 이후에도 재건축 아파트를 중심으로 꾸준히 상승 거래가 이어지면서다. 특히 주거 선호 지역인 ‘한강벨트’ 지역을 중심으로 집값이 크게 올랐다.

10·15 부동산 대책 발표 전후로 아파트 매매가격이 크게 오른 지난 10월 아파트를 포함한 서울의 집값 상승 폭이 전월의 2배 수준을 기록한 것으로 나타났다. 사진은 17일 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트. 연합뉴스

17일 한국부동산원이 발표한 10월 전국 주택가격 동향조사 결과에 따르면 서울 아파트 매매가격지수는 9월 대비 1.43% 상승했다. 2018년 9월(1.25%) 이후 7년 1개월 만에 가장 높은 수준으로 9월 상승률(0.58%)보다 2배 이상 껑충 뛰었다. 아파트·연립주택·단독주택을 포함한 서울의 주택종합 매매가격지수도 9월 대비 1.19% 올랐다. 10·15 대책 발표를 앞두고 규제 지역 지정설이 파다했던 한강벨트권을 중심으로 매수세가 몰린 데다 2년 실거주 의무를 부과하는 토허구역 적용 전까지 막판 갭투자(전세 낀 주택 구입) 수요가 집중되면서다. 현재도 재건축 아파트를 중심으로 ‘갈아타기 수요’가 이어지며 상승 거래를 뒷받침하고 있다.

지역별로는 한강벨트의 상승률이 도드라졌다. 서울 성동구가 3.01%로 가장 높았고 송파구(2.93%), 강동구(2.28%), 마포구(2.21%), 양천구(2.16%), 광진구(1.93%) 등의 순이었다. 같은 서울이라도 함께 토허구역으로 묶인 노원구(0.34%), 중랑구(0.18%), 강북구(0.17%), 도봉구(0.16%), 금천구(0.12%) 상승률과 격차가 컸다. 경기 지역 아파트 가격 상승률도 0.45%로 전월(0.06%)보다 6배가량 올랐고, 지방 아파트도 10월 들어 하락세가 멈췄다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “규제 영향으로 매수 수요는 감소했으나 매물 역시 부족해 가격 하락의 모습은 나타나지 않고 있다”며 “최근까지 급등했던 아파트들의 가격과 비교해 상대적으로 가격이 낮은 정비사업 아파트 위주로 실수요가 유입될 가능성이 있고, 정부와 서울시의 도심 정비사업 의지가 높은 것도 개발성이 높은 지역의 수요를 자극할 수 있다”고 말했다.

국토교통부와 서울시는 서울 내 부지가 부족한 만큼 정비 사업을 통한 공급에 힘을 쏟고 있는데, 서울 정비사업이 본격 가동되면 서울에 ‘내 집 마련’하려는 대기 수요가 움직이면서 다시 집값을 자극할 수도 있다는 것이다. 국토부와 서울시는 최근 서울 주택공급 확대를 위한 국장급 실무 협의 채널을 가동하기로 했다.

부동산원은 “서울·수도권 소재 재건축, 학군지 등 주요 단지를 중심으로 상승 계약이 체결되는 가운데 외곽에 있는 (아파트에서도) 재건축 추진 단지의 상승세가 관측되는 등 전국 주택가격이 전월 대비 상승했다”고 밝혔다. 향후 3∼4년간 서울 주택 공급이 급감하는 데다 주식, 금, 원자재 등 모든 것이 오르는 ‘에브리싱 랠리’가 이어지고 있어 부동산만 가격이 떨어질 만한 요인이 없다고 전문가들은 지적한다.

공급이 턱없이 부족한 상황에서 강도 높은 규제가 이어지자 우려했던 대로 경기 구리·화성 등 수도권 비규제지역이 들썩이는 ‘풍선 효과’도 나타나고 있다. 이에 김윤덕 국토부 장관은 최근 국회에 나와 구리와 화성 지역을 언급하며 토허구역 확대 가능성을 시사했다.

정부는 일부 세력의 불법적인 ‘가격 띄우기’가 시장을 왜곡하는 측면이 있다고 보고 국무조정실 산하에 부동산 감독 추진단을 이달 초부터 가동했다. 추진단은 이날 국토부가 지난해 6월부터 올해 5월까지 실시한 외국인의 주택 거래 전수조사 결과를 발표하며 210건의 거래에서 290건의 위법 의심 행위가 발견됐다고 밝혔다.

그중 처벌이 가장 무거운 사례는 ‘무자격 임대업’(5건)으로 외국인 A씨는 같은 국적의 B씨에게 인천의 한 아파트를 직거래로 매수했다. A씨는 임대활동을 할 수 없는 방문취업(H2) 비자로 체류하면서 B씨에게 임대보증금을 승계하고 월세를 받아 무자격 임대업 혐의로 법무부에 통보됐다.

가장 많은 위법 유형은 거래금액·계약일 거짓신고(162건)였다. 해외자금 불법반입 사례도 39건으로 나타났다. 해외에서 1만달러를 초과하는 현금을 휴대해서 들여온 후 신고하지 않거나, 외국환은행을 거치지 않고 자금을 불법 반입하는 ‘환치기’로 의심되는 경우다. 외국인 C씨는 서울의 한 자치구에서 주택 4곳을 사들였는데, 매매대금 17억3500만원 중 5억7000만원이 불법반입 사례로 의심됐다.

적발된 외국인의 국적은 중국(125건)이 가장 많았고 미국 78건, 호주 21건, 캐나다 14건 등이었다. 지역별로는 서울의 위법의심행위가 88건으로 가장 많았고, 경기(61건), 충남(48건), 인천(32건) 등의 순이었다.

한편 은행권 주택담보대출(주담대) 5년 고정금리(주기·혼합형)가 6%를 돌파한 가운데 변동금리도 오를 전망이다. 은행연합회에 따르면 주담대 변동금리의 기준이 되는 코픽스가 지난달 신규 취급액 기준 연 2.57%로 9월 연 2.52%보다 0.05%포인트 올랐다.