주택담보대출 상한 6억원과 무관 주거용 오피스텔, 수도권 주택 분양시장 판 흔든다

대출 6억 제한 아파트 대신, 최대 70% 가능한 주거용 오피스텔 실수요 이동 가속화
이달 공급 인천 청라국제업무단지 주거용 오피스텔 ‘청라 피크원 푸르지오’ 시범단지 주목

새 정부의 6.27 부동산 정책 발표 이후 수도권 주거용 오피스텔이 재조명 받고 있다.

주거용 오피스텔은 이번 초강도 대출규제에서 자유로운 것을 잇점으로 ‘반사이익’이 가속화할 것이란 전망이 때문이다.

인천 청라국제업무단지 주거용 오피스텔 ‘청라 피크원 푸르지오’ 투시도.

정부는 지난달 27일 부동산 시장에 초강력 규제를 내놨다. 이번 규제의 핵심은 수도권 주택담보대출의 한도를 6억원으로 줄이는 것이다. 서울 집값이 천정부지로 치솟으면서 이에 대한 제동을 걸기 위한 목적으로 풀이된다.

주목할 점은 규제 대상을 주택으로 제한하고 있다는 것이다. 역으로 주택법상 ‘준주택’으로 분류되는 오피스텔은 규제 대상에서 벗어난다. 주택은 아파트를 비롯해 빌라와 다가구주택, 다세대주택 등이 포함된다. 오피스텔은 이에 해당되지 않는다.

이번 정부 규제로 부동산 시장은 새로운 변화를 맞이하고 있다. 부동산 전문가들은 “정부의 이번 대출 규제로 아파트 가격이 떨어지면 오피스텔로 주택 수요가 급격이 이동할 가능성이 높다”며 “특히 아파트와 다름없는 구조를 갖춘 전용 84㎡ 이상의 주거용 오피스텔이 직접적인 수혜를 입을 것”이라고 전망했다.

비규제지역에서 오피스텔 LTV(주택담보인정비율)는 70%를 적용 받는다. 매매가가 20억이라면 14억까지 대출이 가능한 것이다. 이번 대출 규제를 내용으로 아파트와 오피스텔을 비교해 보면 극명한 차이를 확인할 수 있다.

예를 들어 서울 양천구 목동 소재 ‘하이페리온1차 아파트’ 전용 138㎡는 시세가 30억 수준이다. 이번 규제에 따라 이 아파트를 구매하기 위해서는 24억 이상의 현금을 보유해야 한다. 주택담보대출을 6억밖에 받을 수 없기 때문이다.

이에 반해 같은 자리에 있는 약 25억 상당의 ‘하이페리온 1차 오피스텔’ 전용 137㎡는 8억 이상의 현금만 있으면 매매가 가능하다. 매매가 약 25억 중 최대 70%인 17억5,000만원을 대출받을 수 있기 때문이다.

◆주택 수요 몰리는 전용 84㎡ 이상 주거용 오피스텔… 매매가·거래량 모두 상승세

벌써부터 대출 규제에서 자유로운 주거용 오피스텔의 가치는 상승세를 나타내고 있다.

국토교통부에 따르면 올해 1월부터 7월 첫째 주까지 서울과 인천, 경기 등 수도권의 오피스텔 매매 거래량은 1만4519건으로 전년 대비 12.27% 오른 것으로 조사됐다. 서울의 경우 2022년 이후 3년 만에 거래량이 가장 많았다. 6.27 대책 발표 이후 주거용 오피스텔에 대한 주택 수요자들의 관심이 증가하고 있는 것으로 분석된다.

거래량과 함께 가격도 상승곡선을 그리고 있다. KB부동산 통계에 따르면 서울 오피스텔 매매가격지수(2019년 1월=100)는 올해 1월 123.5에서 6월 124.0으로 5개월 연속 상승 중이다.

수도권도 비슷한 모습을 나타내고 있다. 전용 84㎡ 이상 대형 오피스텔을 중심으로 상승세가 뚜렷하다. 올해 6월 수도권의 전용 84㎡ 이상 대형 오피스텔 매매가격지수는 159.2로 지난해 9월 이후 계속해서 오르고 있다. 이번 규제가 6월 말에 나왔다는 점을 고려하면, 매매가격지수는 앞으로 더욱 오를 가능성이 높다는 관측이 나온다.

이러한 상승세는 최근 실거래가에서도 확인할 수 있다. 국토교통부에 따르면 경기 하남시 학암동 소재에 위치한 주거용 오피스텔 ‘위례 지웰 푸르지오’ 전용 84㎡의 올해 6월 실거래가는 9억원(15층)을 기록했다. 지난 1월 이 오피스텔의 실거래가는 8억3000만원(20층)이었다. 반년도 되지 않아 7000만원이 오른 것이다.

앞서 경기 수원시 영통구 하동에 위치한 ‘광교힐스테이트레이크’ 전용 84㎡도 올해 5월 7억500만원(25층)에 매매됐다. 이는 지난해 5월 6억4800만원(30층)보다 5700만원이 상승한 금액이다.

부동산 전문가들은 “이번 대출 규제로 아파트 매수 진입 장벽이 크게 높아지면서, 상대적으로 대출 한도가 높은 오피스텔로 수요가 빠르게 이동하고 있다”며 “전용 84㎡ 이상의 대형 오피스텔은 아파트 대체재로 급부상하며 당분간 거래량과 가격이 모두 상승하는 모습을 나타내며 강세를 이어갈 것”이라고 전망했다.

◆인천 청라국제업무단지 첫 주거단지 주목

이런 가운데 인천 청라국제업무단지에서 주거용 오피스텔 ‘청라 피크원 푸르지오’가 이번 주말 분양에 나설 예정이어서 주목된다. 주택담보대출 상한 6억원과 무관하게 분양가의 70%까지 대출이 가능한 주거용 오피스텔이  수도권 부동산 시장의 새로운 주인공으로 등장할지를 가늠하는 시범 단지가 될 것이기 때문이다.  

청라국제업무단지 첫 공급단지인 ‘청라 피크원 푸르지오’는 인천 서구 청라동 청라국제도시 업무용지 B1블록에 들어서며 지하 5층 ~ 지상 49층, 총 4개동, 전용면적 84㎡·119㎡ 1056실로 구성된다.

단지명에 활용된 ‘피크원’은 청라국제도시의 정점(PEAK)에 선 단 하나의 자리(ONE)를 의미한다. 청라국제업무단지의 입지 가치를 집약한 브랜드다. 입주와 동시에 완성형 국제업무단지의 특권을 누릴 수 있는 주거복합단지라는 뜻이다.

청라 국제업무단지는 인천 서구 청라3동 일대 14만4000㎡ 부지에 조성된다. 총사업비 1조7000억원이 투입되는 대규모 프로젝트다. 대규모 주거단지와 오피스, 상업시설까지 다양한 공간과 설계가 조화를 이루며 개발하는 청사진을 담고 있다.

주변에서 추진되고 있는 개발 분야도 금융, 로봇, 의료, 문화 등으로 다양하다. 하나드림타운(2026년 예정)과 인천로봇랜드(2028년 예정), 카이스트 및 하버드의대 연구소가 입주 예정인 의료복합타운(2029년 계획), 영상문화복합단지 (2029년 계획), 청라 시티타워 등이 대표적이다. 또 국내 최대 초대형 복합문화쇼핑몰인 스타필드 청라(2027년 예정)를 비롯해 서울아산청라병원(2029년 예정) 등을 통해 향후 주거환경도 크게 개선될 전망이다.

교통환경도 우수하다. ‘청라 피크원 푸르지오’는 서울7호선 국제업무단지역(가칭, 2027년 예정)이 도보 약 5분 거리에 위치한 초역세권 단지다. 또 제3연륙교 (인천공항~청라, 2025년 개통예정)와 공항철도 9호선 직결계획 (인천공항~청라~여의도~신논현), 경인고속도로 지하화 (29년 착공, 2032년 개통계획), GTX-D·E 더블 광역급행철도 등이 추진 중이다.

교육환경도 쾌적하다. 단지에서 도보 약 5분 거리에 초·중 학교용지가 계획돼 있으며 인천체육고등학교·달튼 외국인 학교도 반경 1.5km 내 위치한다. 달튼 외국인 학교는 송도국제도시 채드윅 국제학교과 더불어 한국 학력이 인정되는 곳으로 우수한 교육환경을 자랑한다.

생활 인프라는 차량 10분 거리에 스타필드 청라(2027년 예정)가, 서울아산청라병원(2029년 예정)이 차량 7분 거리에 위치한다. 이밖에 코스트코, 홈플러스, 롯데마트, 문학공원, 호수공원, 해변공원, 노을공원 등 다양한 생활 편의시설도 인접하다.

◆오션뷰·대형 발코니·다채로운 커뮤니티, 청라 新 랜드마크 예고

‘청라 피크원 푸르지오’는 발코니 설계로 실사용 면적을 강화했다. 이 단지에는 전용 84㎡(약 25평) 기준으로 약 20㎡(5~6평) 수준의 발코니가 적용된다. 이에 따라 실사용 면적은 104㎡~107㎡(31~32평)까지 넓어지는 효과를 만끽할 수 있다.

큰 평수일수록 발코니 효과는 더욱 두드러진다. ‘청라 피크원 푸르지오’ 전용 119㎡(36평)에는 24~37㎡(7~11평)의 발코니가 조성돼 실사용 면적이 144~157㎡(43~47평)까지 커지게 된다. 그동안 오피스텔에서 볼 수 없었던 차별화된 상품성으로 주거 가치를 한층 더 높였다.

이러한 넓은 발코니를 보유한 ‘청라 피크원 푸르지오’는 커스터마이징에 최적화됐다는 평가다. 홈카페·공부방·놀이방·펫룸 등으로 소비자의 취향에 맞게 발코니를 마음껏 활용할 수 있다는 뜻이다. 또한 최고 49층 높이의 발코니에서 탁 트인 오션뷰·시티뷰(일부 세대)도 누릴 수 있다.

다채로운 커뮤니티 시설도 주목된다. ‘청라 피크원 푸르지오’는 피트니스클럽·골프클럽·G/X·사우나·런드리라운지·그리너리카페·키즈플레이룸·키즈스테이션·주민회의실·그리너리스튜디오·프라이빗 독서실·프라이빗 시네마 공간·파티룸·오픈키친·게스트하우스 등 다채로운 시설과 함께 브런치 서비스(예정) 등을 제공할 계획이다. 또 전 세대에 별도 세대창고가 제공돼 생활 편의성이 극대화될 전망이다.

김정모 기자 [e-mail]