하반기 13만 세대 분양 쏟아진다지만…“청약할 수 있을지부터 걱정”

올 하반기 전국적으로 13만 세대가 넘는 아파트 분양이 예고되면서 공급 확대 기대감이 커지고 있다. 하지만 정작 현장에서는 “나와도 못 산다”는 실수요자들의 한숨이 먼저 나온다. 주택담보대출과 전세자금대출을 조이는 고강도 금융 규제가 시행되면서, 분양시장에서도 ‘청약 가능 여부’가 핵심 변수로 떠올랐다.

7일 부동산 플랫폼 직방에 따르면, 2025년 하반기 전국 아파트 분양 예정 물량은 156개 단지, 총 13만7796세대다. 이 중 일반분양은 6만4697세대로, 상반기 실적(5만1911세대)보다 약 25% 증가한 수준이다.

공급은 7~8월에 집중된다. 7월에는 2만9567세대, 8월에는 2만5028세대가 시장에 나올 예정이며, 이후에도 월 1만 세대 이상의 공급이 꾸준히 이어질 전망이다. 서울과 수도권을 중심으로 수요 회복세가 감지되자 건설사들이 분양 일정을 서두르는 모습이다.

그러나 실제 분양 일정은 아직 유동적이다. 분양 시기를 확정하지 못한 ‘월미정’ 단지만 2만7265세대에 이른다. 특히 지난 6월 27일 정부가 발표한 가계부채 관리 대책의 여파로, 일부 사업장은 분양 시점 재조정을 검토 중이다.

정부는 대출 한도를 축소하고, 소유권 이전 전 전세대출까지 막는 등 실수요자 자금 조달에 제동을 걸었다. 분양가가 높은 단지일수록 잔금대출이 줄어드는 만큼, 체감 부담은 더욱 클 수밖에 없다.

서울 서초구의 한 중개업소 관계자는 “최근 고분양가 단지에선 대출 한도 부족으로 분양을 포기하거나, 세입자를 현금으로 구하지 못해 입주가 밀리는 경우도 있다”며 “분양 일정을 미루는 곳이 더 늘어날 수 있다”고 말했다.

지역별로는 수도권의 분양 물량이 전체의 약 65%(8만9067세대)를 차지한다. 경기도가 5만7240세대로 가장 많고, 서울(1만9623세대), 인천(1만2204세대)이 뒤를 잇는다. 서울은 재건축·재개발 정비사업을 통한 일반분양이 주를 이룬다. 송파구 ‘잠실르엘’, 서초구 ‘래미안트리니원’, 은평구 갈현1구역, 관악구 신림2구역 등이 대표적이다.

경기·인천은 공공택지와 도시개발지구 중심이다. 남양주 진접2지구, 왕숙지구, 시흥 하중지구, 인천 영종지구 등은 사전청약을 마친 후 하반기 본청약을 앞두고 있다. 용인 고림지구, 이천 중리·갈산지구, 인천 검단지구 등도 대규모 분양이 대기 중이다.

지방에서는 부산(1만5708세대), 충북(6929세대), 충남(3875세대), 대구(3509세대), 경남(3437세대), 울산(3316세대) 순으로 공급이 이어질 예정이다.

직방 김은선 랩장은 “하반기 분양시장은 계획된 공급 규모 자체보다는 실제 청약이 가능한 시장 여건과 수요자의 자금 여력, 그리고 각 단지의 수급 여건에 맞는 적정 분양 전략 마련이 중요해진 시점”이라고 말했다.

양다훈 기자 yangbs@segye.com