대법 “임차권 등기 전 이사 땐 대항력 소멸”

서울보증보험, 보증금 청구 패소
점유 상실로 세입자 권리 사라져
‘대항력 유지’ 원심 판단 파기환송

집주인이 보증금을 돌려주지 않아 세입자가 임차권등기를 신청했더라도 등기 완료 전 이사했다면 임차권의 대항력이 유지되지 않는다고 대법원이 판단했다.

11일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 권영준 대법관)는 서울보증보험이 부동산 매수인 이모씨를 상대로 낸 임대차보증금 반환소송에서 최근 원심의 원고승소 판결을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다.

서울 서초구 대법원. 뉴시스

세입자(임차인) A씨는 2017년 2월 집주인(임대인) B씨와 보증금 9500만원의 임대차계약을 체결했다. A씨는 확정일자까지 부여받아 대항력(제삼자에 임대차관계를 주장할 수 있는 권리)을 갖췄다. 이후 2018년 1월 B씨가 주택을 담보로 대출받아 해당 주택에는 A씨 임차권보다 후순위로 근저당권이 설정됐다. 임대차계약이 2019년 2월 종료됐지만 보증금을 돌려받지 못한 A씨는 보증보험 계약을 맺은 서울보증보험에 보증금 채권을 양도했고, 서울보증보험은 A씨를 대신해 3월12일 임차권등기명령을 신청했다.

임차권등기란 임차인이 보증금을 받을 권리가 있음을 주택 등기부에 기재하는 제도다. 법원은 3월20일 임차권등기를 명령했으나 등기가 완료된 것은 4월8일이었다. A씨는 등기 완료 전인 4월5일 서울보증보험으로부터 보험금을 지급받고 이사했다. 이 집은 이후 강제경매에 넘겨져 이씨가 2021년 7월 매수했다. 서울보증보험은 A씨로부터 양도받은 보증금 채권 가운데 경매 배당으로 다 받지 못한 잔액을 지급하라며 이씨를 상대로 소송을 냈다. 쟁점은 A씨의 대항력이 살아 있는지였다.

임차권등기가 완료되기 전에 집을 비우면 대항력은 일반적으로 소멸하지만 1·2심 법원은 대항력이 유지된다고 판단했다. A씨가 집을 비우기 전 법원의 임차권등기명령이 있었고 강제경매 전 등기가 완료됐으므로, 임차권등기 제도의 취지를 고려하면 A씨에게 대항력이 있다는 논리였다.

하지만 대법원은 A씨가 임차권등기 완료 전에 집을 비운 이상 대항력은 소멸했고, 이후 임차권등기가 완료됐더라도 기존 대항력은 되살아나지 않으며 등기 완료 시점을 기준으로 새로운 대항력이 발생했다고 판단했다.

유경민 기자 [e-mail]