李도 尹도 ‘250만호 공급’… “공공개발” “민간개발” 대립 [2022 대선 경제공약 점검]

<하> 양극단 달리는 부동산 정책

출발점부터 다른 공급 정책
李, 원가 수준 임차료 기본주택 제공
250만 가구 중 최소 100만 가구 배정
尹 ‘규제 일변도 정책이 부작용’ 비판
민간 재개발 등 규제 풀어 공급 물꼬

부동산 세제 개편도 제각각
李, 국토보유세 도입 투기 수요 억제
부동산 불로소득의 원천 차단 못박아
尹, 종부세 전면 개편·재산세 인하도
신혼부부·청년층의 LTV 80%까지 ↑

공약 실현 가능성은?
두 후보 공급 목표치 연간 50만 가구
중소규모 택지개발로는 충당 힘들어
세제도 이중과세·세수 감소 논란 우려
재원 마련 구체안도 빠져… 보완 필요

부동산 민심이 내년 대선 정국의 핵심 이슈로 꼽히는 만큼 유력 여야 대선 후보들의 정책 대결 중 가장 주목을 받는 분야도 부동산이다. 더불어민주당 이재명 후보와 국민의힘 윤석열 후보 모두 주택 공급 확대를 통한 시장 안정을 목표로 내걸었지만, 이를 달성하기 위한 구체적인 방안과 방향성은 전혀 딴판이다. ‘임기 내 250만가구’라는 수치만 동일할 뿐 이 후보는 ‘기본주택’을 기반으로 한 공공 중심, 윤 후보는 재개발·재건축 활성화와 대출규제 완화 등 민간 중심에 뿌리를 두고 있다.

◆공공 vs 민간, 공급 출발점부터 달라

6일 정치권에 따르면, 이 후보 주택 공급 정책은 기본주택에서 출발한다. 무주택자라면 누구나 건설원가 수준의 저렴한 임차료로 30년 이상 거주할 수 있는 기본주택을 제공하겠다는 구상이다. 이 후보는 임기 내 공급하기로 한 주택 250만가구 중 최소 100만가구를 이 기본주택으로 배정할 계획이라고 밝혔다. 이 후보가 추구하는 부동산 해법은 주거 공공성을 대폭 확대해 서민 무주택자가 내 집 마련에 목을 매지 않도록 하는 것이다. 기본주택 공급을 통해 아직 전체 주택의 5%도 되지 않는 장기임대 공공주택 비율은 10%까지 늘어날 수 있게 된다.

윤 후보가 내세운 공급 구상은 민간 재개발·재건축 규제를 풀어 공급 가뭄에 빠진 도심 주요 지역의 물꼬를 트겠다는 것이다. 윤 후보는 현 정부의 과도한 규제 일변도의 부동산정책이 부작용을 가져왔다고 비판한다. 윤 후보가 공약으로 발표한 ‘역세권 첫 집’은 교통이 편리한 역세권에 공급하는 공공분양주택이다. 역세권 민간 재건축 단지의 용적률을 기본 300%에서 500%로 올리고, 늘어난 물량의 50%를 기부채납 받는 방식을 통해 추가비용 없이 5년간 20만가구를 공급할 수 있다고 밝혔다.

◆“국토보유세 신설” vs “종부세 전면 개편”

부동산에 대한 기본 인식이 판이한 만큼 두 후보가 내세운 부동산 관련 세제 개편 방향도 제각각이다.

이 후보는 국토보유세를 도입해 현재 0.17% 수준인 부동산 보유 실효세율을 1%까지 끌어올려 투기수요를 잡겠다고 밝혔다. 모든 토지에 세금을 매기겠다는 것이다. 국토보유세 전액을 기본소득으로 지급해 조세저항을 줄이겠다는 방침이지만, 최근에는 이 후보 스스로 공약 철회 가능성을 언급하기도 했다.

부동산 투기에 대해서는 현 정부보다 한층 엄격한 잣대를 들이댈 예정이다. 실거주 외에는 부동산을 이용한 불로소득을 원천 차단하겠다고 못 박았고, 고위공직자에 대한 부동산 백지신탁, 부동산 취득심사제 도입과 함께 비주거용 다주택 소유자의 고위직 임용·승진 제한 등을 공약했다. 부동산 정책과 공급을 전담하는 주택도시부를 신설하고, 부동산 관련 범죄를 발본색원할 부동산감독원도 설치할 계획이다.

윤 후보는 보유세 부담을 완화하는 세제 개편을 추진한다는 방침이다. 그는 종합부동산세 전면 개편과 함께 1주택자에 대한 양도소득세·재산세 인하를 공약한 것은 물론, 다주택자에 대해서도 한시적으로 양도세 50% 감면 카드를 꺼내 들었다. 종부세의 경우 중장기적으로는 재산세에 통합하거나 1주택자에 대해서는 면제하는 방안도 검토하겠다고 밝혔다.

총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출비율(LTV) 등의 규제도 완화하기로 했다. 신혼부부·청년층의 LTV를 80%까지 높이고, 현 정부에서 폐지 수순을 밟고 있는 민간 임대주택사업도 정상화하겠다고 밝혔다.

◆재원 마련과 실현 가능성은 미지수

180도 다른 두 후보의 공약 속에서 전문가들이 꼽은 한 가지 공통점은 재원 마련에 대한 세부적인 계획은 빠졌다는 것이다.

두 후보의 주택 공급 구상 목표치인 연간 50만가구는 결코 적지 않은 수치라는 게 건설업계의 평가다. 주택 공급지표로 활용되는 가장 대표적인 지표는 준공 실적인데, 문재인정부에서는 2018년 단 한 차례만 달성했다. 지난해 8·4대책을 기점으로 정부가 공급 확대에 사활을 걸었음에도 지난해 전국 주택 준공량은 약 39만가구, 올해는 10월 기준 약 32만가구 수준에 그쳤다. 신도시 발표를 제외한 중소규모의 택지 개발로는 충당할 수 없는 주택 규모지만, 두 후보 측 모두 구체적인 입지나 재원 조달 방안은 아직 공개하지 않았다.

서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지. 연합뉴스

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “5년 안에 250만가구라는 것은 사실상 불가능에 가까운 수치”라면서 “막연한 수준의 공급폭탄이 아니라, 꾸준하고 안정적인 공급기조가 시장을 안정시키는 데 도움이 된다”고 지적했다.

이 후보의 국토보유세 도입과 윤 후보의 종부세 통합 등 세제 개편안의 실현 가능성에 의문을 제기하는 시선도 있다. 기존의 토지세나 종합부동산세 등과 같은 세목이라는 점에서 이중과세 논란을 불러올 수밖에 없는 데다 증세에 대한 국민적 합의가 선행돼야 한다. 윤 후보의 종부세 전면 개편을 비롯한 보유세 인하 방안은 세수 감소분에 대한 대책이나 투기수요를 잠재울 해결 방안 등이 결여돼 있다는 지적이 나온다. 다만 두 후보 캠프 모두 구체적인 재원 구상은 추후 공개할 예정이라고 밝혔다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “이 후보의 국토보유세는 토지공개념이 강해지는 성격이고, 기본주택 비중이 높아지면서 일반분양 주택은 가격이 오르는 등 부작용이 커질 수 있다”고, “반대로 종부세 등 규제를 완화하는 윤 후보의 공약은 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상을 부추기고 서울 강남권 집값을 자극할 우려가 있어 보완책이 필요하다”고 지적했다.

박세준 기자 [e-mail]