4월 보선 이후 반등한 서울 아파트값… 2·4 대책 이전으로 돌아가나

서울시장 선거 과정서 재건축 규제 완화 기대감 커져
재건축 단지 중심으로 매수심리 살아나
2017년 5월 이후 서울 아파트값 18.98%↑
홍남기 “부동산 문제, 고차원 연립 방정식처럼 복잡한 사안”

23일 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지의 모습. 연합뉴스

서울 아파트시장 움직임이 심상찮다. 2·4대책 이후 서서히 상승폭을 줄였던 아파트값은 4월 보궐선거 이후 다시 몸값을 높이더니 결국 15주 만에 대책 직전 상승률로 복귀했다. 서울시장 선거 과정에서 재건축 규제 완화 기대감이 커지면서 주요 재건축 단지를 중심으로 매수심리가 살아난 게 화근이었다. 문재인정부 출범 이후 오르기만 한 아파트값이 2·4대책을 통한 정부의 강력한 주택공급 확대 시그널에 이제 좀 진정되나 했더니 다시 또 타오르는 분위기다. 이렇게 되면 실수요 서민의 내 집 마련 꿈은 더 멀어질 수밖에 없다. 지금처럼 집값이 많이 뛰었어도 넉넉한 대출이 가능해 마음만 먹으면 내 집 마련이 가능했던 박근혜정부 때가 오히려 나았다는 말이 나올 정도다.

23일 한국부동산원에 따르면 문재인정부가 출범한 2017년 5월 이후 지난달까지 서울의 아파트값은 18.98% 올랐다. 문재인정부는 임기 1년이 남았는데도 ‘빚 내서 집 사라’라는 식으로 풍부한 유동성을 활용한 부동산경기 부양으로 경제를 떠받쳤던 박근혜정부 임기 5년 상승률 13.17%를 벌써 오버했다.

문재인정부 서울 아파트값 상승은 서남권과 동남권이 이끌었다. 양천구(22.86%), 강남구(20.82%), 송파구(27.96%), 강동구(22.92%) 등이 분포한 지역이다. 이들 외에 20% 넘긴 지역은 서북권의 마포구(22.55%)가 유일했다.

실거래 신고 내역을 보면 지수로 표현되는 통계보다 현 정권 아파트값 상승세가 더 쉽게 확인된다. 보궐선거를 전후로 매수세가 들끓었던 강남구 압구정동의 경우 현대6차 전용 196.7㎡가 지난달 9층 물건이 62억8000만원에 거래됐다. 이 평형은 문재인정부 초기인 2017년 4월 1층이 30억2500만원에 팔렸다. 층이 달라 단순비교하긴 어렵지만 4년 사이 상승률이 108%다. 이 단지 144.2㎡형은 같은기간 24억원(6층)에서 45억5000만원(13층)으로 90% 올랐다. 현대3차 82.52㎡는 6층과 7층은 각각 15억5000만원에서 28억2000만원으로 82% 상승했다.

서울 전체 아파트값의 추이도 비슷하다. 지난달 서울 전체 자치구에서 실거래 신고된 아파트 3323건의 평균 매매가는 10억2300만원이었다. 이는 2017년 4월의 평균가 5억9000만원보다 73% 높은 가격이다.

향후 집값 동향 예측은 쉽지 않다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 지난 20일 제22차 부동산시장 점검 관계장관회의에서 언급한 것처럼 부동산 문제는 “고차원의 연립방정식과 다름 없는 복합적 사안”이기 때문이다. 이날 홍 부총리는 “시장 수급 상황과 실수요·투기수요, 부동산시장 참여자, 정책수단과 조합, 이해를 달리하는 다양한 해법 심지어 심리적 요인까지 고려해야 하는 사안이어서 우리 사회 모두가 함께 풀어가야 풀리는 것”이라고 부동산시장 안정화의 난해함을 호소했다.

서울 마포구의 부동산중개업소. 연합뉴스

다만 시장 전문가들은 문재인정부 남은 임기 동안 집값이 내려갈 가능성은 거의 없다고 본다. 오세훈 서울시장이 취임 직후 시장 과열 움직임이 나타난 압구정·여의도·성수·목동 등 4개 지역을 토지거래허가구역으로 지정하고 시장에 경고 메시지를 보냈으나 매수심리는 높아졌다. 토지거래허가구역 발효와 주요 재건축 추진 단지의 연 이은 조합설립인가로 거래 가능한 매물이 귀해 오름폭이 다시 확대될 가능성이 농후해졌다. 여기에 6월 다주택자 양도세 중과 시행을 앞두고 시장 전반에 매물 잠김 현상이 심화할 수 있어, 호가 중심의 서울 아파트 가격 상승세가 지속될 전망이다.

압구정동 K부동산 관계자는 “높은 호가에도 불구하고 매수 대기 중인 손님은 있으나 실제 거래 가능한 매물이 없고, 소유주는 내놨던 물건을 회수하거나 호가를 올리는 등 매도자 우위 시장”이라며 “거래절벽 상황에서 소유자들의 가격 상승에 대한 확신으로 인해 실제 거래와는 무관하게 호가 상승이 이어질 것”이라고 예상했다.

4년간 20번 넘게 양산된 문재인정부 부동산 대책에 대한 내성은 이번에도 확인된다. 한국부동산원에 따르면 3월 서울의 아파트 증여 건수는 2019건으로 전달 933건에서 2배 이상 늘었다. 서울 아파트 증여는 지난해 8월 3362건에서 이후 매달 1700∼2000건대를 유지하다 올해 들어 1000건 안팎으로 감소했는데 다시 증가했다. 아직 공개되지 않은 4, 5월에도 증여 건수도 크게 늘었을 것이라는 관측이 우세하다.

직방은 서울 부동산시장에서 아파트를 포함한 집합건물에 대한 증여자와 수증자의 연령대가 낮아졌다는 분석 결과도 최근 발표했다. 비싼 양도세를 물고 집을 파느니 이를 자녀 등에게 이른 나이에 미리 물려주는 경우가 늘었다는 의미다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “6월 역시 다주택자에 대한 양도세와 종합부동산 강화를 앞두고 있어 증여는 계속 증가할 것”이라고 내다봤다. 세금으로 압박해 다주택자 매물을 늘려 실수요 충족과 공급 우위에 따른 가격 하락을 기대했던 정부의 생각이 외려 매물 잠김을 불러 집값을 밀어 올리는 지렛대가 되는 역설이다.

나기천 기자 [e-mail]