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잇따른 부동산 규제 '풍선효과'…서울→수도권→지방→서울

입력 : 2020-12-20 10:57:06 수정 : 2020-12-20 10:57:05

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'임대차법'이 불붙인 전세난…내년이 더 걱정이란 전망도

올해 부동산 시장은 정부의 잇따른 고강도 규제에 아랑곳없이 9년 만에 가장 뜨겁게 달아올랐다.

 

서울을 누르면 수도권이 뛰고, 수도권을 누르면 지방이 튀는 식의 풍선효과가 반복되면서 매수세가 전국을 돌아 다시 서울로 몰리는 양상이다.

 

연합뉴스에 따르면 서민 주거 안정을 위해 도입한 새 임대차법이 역설적으로 전세난 심화의 주범으로 지탄받는 가운데 내년에도 입주 물량 감소로 전세난이 계속되고 매매시장을 자극할 가능성이 크다는 우려가 나온다.

 

올해 전국의 주택 매매가격은 11월까지 4.42% 상승한 것으로 한국부동산원(옛 한국감정원)은 집계했다.

 

작년 말 대다수 전문가가 올해 집값을 강보합으로 예상했으나 올해를 한 달 남겨둔 시점에도 벌써 2011년(1∼12월) 6.14% 이후 최고 수준으로 올랐다.

 

이번달 첫째 주와 둘째 주 상승률이 각각 0.27%, 0.29%여서 연간 상승률은 5%를 넘길 가능성이 있다.

 

작년에 초고강도로 꼽히는 12·16대책 발표 이후 정부는 올해도 6·17대책과 7·10대책 등 강력한 규제를 내놓았다. 그러나 이때마다 인근 비규제지역에 '풍선효과'가 나타나면서 집값이 잡히지 않았다.

 

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "저금리 유동성과 투자 심리로 규제가 무용지물이 된 것 같다"며 "핀셋 규제의 부작용으로 풍선효과가 서울, 수도권, 지방 광역시, 지방 중소도시 순으로 확산했고, 지금은 오히려 서울이 싸다는 역풍선효과로 서울이 다시 불안해지고 있다"고 말했다.

 

서울은 11월까지 2.40% 오르며 최근 5년 평균(3.19%)보다 적게 올랐다.

 

노원구가 4.30% 올라 서울에서 가장 높았고 구로(3.44%), 동대문(3.28%), 강북(3.17%), 마포(3.10%), 영등포(3.04%), 도봉(2.93%) 등 중저가 주택이 많은 외곽 지역의 상승세가 두드러졌다.

 

고가 주택이 몰려있는 강남(0.33%)·서초(0.41%)·송파(1.25%) 등 강남 3구는 강력한 대출·세금 규제로 평균을 밑돌았다.

 

그러나 이들 지역의 초고가 아파트에서는 연말까지도 신고가 거래가 나오는 등 거래 절벽 상황에서도 가격은 쉽게 내려가지 않고 있다.

 

경기도는 올해 11월까지 8.08% 올라 13년 전인 2007년(8.60%) 상승률을 위협하는 것으로 집계됐다. 경기도는 이달에도 꾸준히 오르고 있다.

 

연초 서울에 집중된 규제로 서울과 가까운 수원·용인·성남 등으로 매수세가 몰리자 정부는 2·20대책으로 수요를 눌렀으나 풍선효과가 나타나면서 수도권 외곽으로 상승세가 번졌다.

 

이에 6·17대책에서 수도권 대부분을 규제지역으로 묶는 강수를 뒀으나 비규제지역으로 남은 김포·파주 등으로 수요가 옮겨가 집값을 올렸고, 정부는 11∼12월 이들도 규제지역으로 묶어야 했다.

 

경기도에서는 11월까지 용인 수지구(21.65%)와 수원 영통구(21.42%)의 상승률이 높았다.

 

구리시(17.82%)를 비롯해 용인 기흥구(16.65%), 수원 권선구(14.01%), 하남시(12.86%), 군포시(12.78%), 화성시(11.57%), 수원 팔달구(11.52%), 광명시(11.24%), 안양 동안구(10.95%), 안산 단원구(10.88%) 등도 10% 이상 올랐다.

 

인천(6.30%)은 연수구(11.87%)의 상승률이 가장 높았다.

 

수도권을 묶자 지방의 광역시와 중소도시로까지 불길이 번졌다.

 

대전(12.40%)은 유성구(17.08%)와 서구(13.71%), 부산(3.71%)은 해운대구(11.42%), 대구(4.19%)는 수성구(9.62%)를 중심으로 올랐다.

 

수도이전 논의가 있었던 세종시는 11월까지 35.88% 폭등하며 전국 최고를 기록했다.

 

지방 중소도시에서는 충북 청주시(4.85%), 계룡시(9.42%), 경남 창원 성산구(10.32%)·의창구(7.64%) 등이 눈에 띄게 올랐다.

 

집값이 멈출 줄 모르고 뛰자 올해는 20∼30대까지 주택매수에 뛰어들면서 '패닉바잉'(공황구매), '영끌'(영혼까지 끌어모음) 등 신조어를 만들어냈다.

 

정부는 연말까지도 지방으로 퍼지는 풍선효과를 막기 위해 지방 소도시를 포함한 전국 37곳을 규제지역으로 지정하며 집값 안정을 위한 총력전을 벌이고 있다.

 

전세시장은 상반기까지 비교적 안정적이었으나 8월 이후 전세가 품귀를 빚으며 급격히 불안해졌다.

 

11월까지 전국 전셋값은 3.60% 올라 2015년(4.58%) 이후 5년 만에 가장 높은 수준을 기록하고 있다.

 

전셋값 상승의 원인으로 가장 많이 지목되는 것은 역설적이게도 임차인의 주거 안정을 위해 도입한 임대차 2법이다.

 

새 임대차법이 보장한 계약갱신청구권을 이용해 기존 주택에 2년 더 거주하려는 수요가 늘고 '로또'가 된 아파트 청약을 기다리는 수요까지 임대차 시장에 남아있으면서 전세 품귀가 심화했다.

 

여기에 2년에 5% 이내로만 보증금을 올릴 수 있게 되자 집주인들이 미리 보증금을 올리면서 수도권에서 한두 달 만에 억 단위로 오른 단지를 어렵지 않게 찾아볼 수 있게 됐다.

 

수도권에서는 경기도가 11월까지 5.65% 올라 2011년(13.24%) 이후 9년 만에 최고로 상승했고, 서울(3.01%)과 인천(5.35%)은 5년 만에 가장 큰 폭으로 뛰었다.

 

지방은 11월까지 2.65% 올라 2015년(2.79%)과 2013년(3.34%) 연간 상승률을 위협하고 있다.

 

세종은 11월까지 38.88% 올라 매맷값과 마찬가지로 전국 최고 상승률을 기록했다.

 

세종과 접한 대전(8.66%)은 유성구(11.96%)와 서구(10.92%) 등을 중심으로 뛰면서 10년 만에 가장 많이 올랐고, 울산(8.98%)은 북구(13.52%)와 남구(11.53%) 등으로 9년 만에 오름폭이 가장 컸다.

 

도 지역에서는 충북(2.73%)이 최근 2년 연속 전셋값이 떨어졌다가 올해 상승으로 반전됐다.

 

충남(2.71%)과 경북(1.60%)은 최근 4년 연속 하락 이후, 경남(1.83%)은 3년 연속 하락 이후 각각 상승으로 돌아섰다.

 

연말까지 전국적으로 계속되는 전세난은 매매시장도 자극하고 있다.

 

전셋값이 급등하자 임대차 수요 일부가 주택 매수로 돌아서면서 집값을 떠받치는 결과를 초래해 규제를 무력화하고 있다.

 

내년 입주 물량이 줄어드는 것도 불안 요인으로 꼽힌다.

 

부동산114에 따르면 내년 전국의 아파트 입주 물량은 26만5천594가구로, 올해보다 26.5%(9만5천726가구) 감소한다.

 

서울은 2만6천940가구로 올해보다 44.7%(2만1천818가구) 급감하고, 경기도도 올해보다 22.1% 줄어든 10만1천711가구에 그칠 전망이다.

 

함영진 직방 빅데이터랩장은 "전셋값 불안이 동반되면서 비규제지역과 중저가 주택값도 지속적으로 상승하고 있다"면서 "규제로 투기적 가수요와 갭투자, 다주택자의 추가 구매를 차단한 점은 긍정적이지만, 세제와 대출제도, 청약제도가 전셋값 상승 우려를 높이고 풍선효과를 불러일으키고 있는 점은 아쉽다"고 말했다.

 

김현주 기자 hjk@segye.com    

사진=연합뉴스


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