[오늘의시선] 자충수 둔 12·16 부동산대책

핵심은 서울시 아파트 공급 확대 / 유일한 대안은 정비사업 활성화

전격적으로 발표된 12·16 부동산대책의 폭과 강도는 누구도 예상하지 못한 수준이었다. 예상됐던 분양가상한제 적용지역 확대는 별 관심조차 끌지 못하는 상황이다. 15억원 이상 아파트의 주택담보대출은 아예 불가능하게 한 강도 높은 대출규제, 4% 상한까지 상향되고 더욱 차등화된 종부세 강화, 양도세 강화, 등록임대사업자 세제 혜택 축소 등 다 열거하기 힘들 정도로 세부적이고 많은 내용을 담고 있다. 그다음 날은 고가주택 공시가격 현실화율을 높여 보유세 부담을 높이겠다는 추가대책이 발표됐다. 모두가 내던져진 퍼즐조각을 맞추고 그 여파를 가늠하기 위해 열공하는 분위기다. 그러나 많은 사람이 쉽게 인지하고 있는 빠진 퍼즐조각은 문제의 핵심인 서울시 아파트 공급 확대 방안이다.

이창무 한양대 교수 도시공학

사실 강도의 차이는 있으나 이번 대책의 골격은 노무현정부 시절 부동산대책의 테두리를 벗어나지 않는다. 그래서 시장 반응에 대한 예상이 의외로 간단할 수도 있다. 고가주택에 대한 대출규제 강화와 종부세의 강화는 노무현정부 시기인 2006년 말 시도됐다. 그 결과는 강남의 고가주택은 제자리걸음인데, 강북의 소형 저가 아파트는 2008년 금융위기 전까지 50%에 가까운 급등세를 이어갔다. 그때는 기준이 6억원이었는데, 이번엔 9억원으로 바뀌었을 뿐이다. 이번에도 그런 풍선효과로 귀결되지 않을까 우려된다. 종부세를 포함한 보유세 강화는 임대료로 전가되는 효과를 피할 수 없다. 2006년 말 부과된 종부세 강화 이후 순수월세에서 평가한 월세는 금융위기 이전까지 약 20% 상승했다. 고가주택이나 다주택자에 대한 옥죄기가 고가 아파트 가격의 안정으로만 단순하게 마감되지 않고, 서민 혹은 중산층의 주거비 부담 증가로 연결된다는 것이 노무현정부 시기 우리가 겪었던 교과서적인 효과이다.

한 가지 지켜보고 싶은 정책이 있다면 10년 이상 장기 보유 다주택자에 대한 한시적인 양도세 감면이다. 하지만 얼마나 효과가 있을지는 미지수다. 어차피 10년 이상 정권 교체의 풍파를 겪은 다주택자라면 굳이 이번에 매각을 하려고 할지 모르겠다. 오히려 우려스러운 부분은 안정세 혹은 침체를 겪고 있는 비서울 주택시장에 하방압력으로 작용하지 않을지 우려된다. 사실 매물 증가로 인한 가격 하락이라는 정부의 기대가 현실화하는 것이 더 문제다. 이제 시장이 꺾어지면 인구구조 요인과 저성장기 경제여건으로 이명박정부 시기 겪었던 하우스푸어(집은 있으나 무리한 대출에 따른 이자 부담 때문에 빈곤하게 사는 사람) 문제 이상의 장기적인 경기침체의 뇌관으로 작동할 수도 있다는 점이다.

이런 와중에 박원순 서울시장은 보유세를 3배로 올려야 한다는 둥 부동산은 자유 시장에 맡기면 큰일 나니 시장인 자신에게 정책결정권을 줘야 한다는 주장으로 논란거리가 되고 있다. 지금의 서울시만의 나홀로 가격 급등현상은 그동안 겪어보지 못한 현상이다. 서울시와 경기도의 탈동조화 현상은 국토부 아파트 실거래가지수로 판단하면 박근혜정부 말기인 2016년 후반에 시작했다. 이후 3년 반의 기간 동안 경기도의 아파트 가격은 제자리걸음인 반면 서울시는 50% 상승했고, 그중 40%는 문재인정부 시기 발생했다. 이는 전국에 영향을 미치는 저금리와 넘치는 유동성만으로 해석되지 못하는 국지적인 부동산시장 요인의 영향이 크다는 이야기다.

문제의 시발은 서울시의 정비사업 출구전략에서 찾아볼 수 있다. 2014년을 전후해 아파트 25만호의 건설이 가능한 400개소에 가까운 정비구역이 해제됐다. 당시는 하우스푸어 문제가 심각한 침체기라 큰 논란이 되지 않았으나 이후 서울시 주택시장이 상승세로 전환되면서 이루어질 수 있었던 신규 아파트 공급이 충분히 확대되지 못하는 문제를 발생시켰다. 여기에 문재인정부의 재건축부담금과 같은 재건축 규제 강화와 도시재생뉴딜 정책, 그리고 최근에는 정비사업이 타깃이 되는 분양가상한제까지, 서울시의 선택에 기름을 부었다. 문제 해결의 핵심은 서울시의 아파트 공급확대이고, 그 유일한 대안은 정비사업의 활성화다.

이창무 한양대 교수 도시공학