[기고] 무주택 서민들 위한 공공개발 추진, 삶터 내주는 원주민 세심한 배려를

세계일보

작년에 개봉한 영화 ‘신과 함께’에서 저승차사들이 집을 지키는 성주신을 도와 개발사업을 위해 할아버지와 어린 손자를 집에서 내쫓으려는 용역 깡패들을 단숨에 제압하는 장면이 나온다. 관객들은 이 대목에서 통쾌한 심정이 된다. 신도시 개발을 위한 토지수용에 대한 인상도 이와 같다는 인식이 있다. 원주민들은 헐값의 보상금만을 가지고 삶의 터전에서 쫓겨날 것이라는 걱정 어린 시선들이 존재한다.

하지만 실상은 이와 다르다. 신도시는 공공주택사업으로 추진되며 3기 신도시보다 사업이 먼저 발표되어 현재 보상절차가 진행 중인 고양 장항지구의 협의보상 비율은 75%, 서울 수서역세권 지구는 72%로, 토지 소유자의 10명 중 7명은 사업시행자가 ‘적정한 수준’의 보상액을 제시하므로 ‘수용재결’ 단계까지 가지 않고도 자발적으로 땅을 매각하고 있다는 것이다.

예전보다 공익사업에서 협의보상 비율이 상승한 것은 아무리 공익성을 가진 사업이라도 기존 원주민들의 재산권을 최대한 인정해 줘야 한다는 인식이 자리 잡혀서 보상액을 산정 시 표준지공시지가를 기반으로 하되 보상 선례, 실거래 등을 반영하고 있으며, 감정평가가 한쪽으로 치우치지 않도록 주민이 추천하는 감정평가사도 참여하는 등 제도가 보완되었기 때문이다. 협의보상에 임했을 시 인센티브도 그 비율을 높이는 데 큰 역할을 하고 있다. 협의보상방식을 택하면 지구 내 조성되는 단독주택용지를 주변시세보다 저렴한 가격으로 우선적으로 공급받을 수 있어, 수도권 입지가 좋은 곳의 단독주택용지 평균 매수 경쟁률은 최대 수백대 일이 넘을 정도로 인기가 많다.

대토보상에 대한 원주민들의 관심이 증가하고 있다. 대토보상은 토지 소유자에게 보상금을 현금으로 지급하는 대신 토지로 보상하는 개념으로, 생소해 보이지만 숨은 진주와 같다. 그린벨트로 묶여 있던 땅 대신, 알짜배기 상업용지나 주택용지로 보상받을 수 있는 좋은 기회이기 때문이다. 개발 기대감에 따라 서울 인근 공공주택지구의 대토보상 비율은 2016년은 6%, 2017년 17%, 2018년은 29%까지 꾸준히 상승하고 있다. 특히 수서역세권은 51% 수준으로, 전체 토지 보상금의 절반가량을 땅으로 원하고 있다.

원주민 1인당 받을 수 있는 대토면적이 넓지 않은 상황을 반영하여 신도시 사업을 통해 활성화하겠다는 대토리츠 또한 관심이 많아지고 있다. 대토리츠는 보상받은 토지를 리츠에 현물로 출자하여 지분을 받고, 리츠가 공동주택 및 상업용 건물 등을 짓는 개발사업을 수행하여 그 수익을 지분에 따라 주주들에게 돌려주는 방식이다. 처음 접한 주민들에게는 생소한 개념일 수 있으므로 주민들에게 잘 알려주는 절차도 빼먹지 말아야 하겠다.

3기 신도시 등 정부가 발표한 30만가구 주택공급 방안은 수도권 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 ‘2030’세대를 포함하여 무주택 서민들에게 살기 좋은 주택을 저렴하게 공급할 수 있는 기회를 주는 공익성이 높은 정책이란 점에 이견이 없을 것이다. 다만 원주민들이 밀려난다는 느낌을 받지 않고 최대한 재정착할 수 있도록 추진과정에서 세심한 배려와 관심이 필요하다.

강정훈 법학박사·감정평가사, 국민대 법무대학원 겸임교수