1주택자라면 수도권 '신축급' 아파트 경매 검토해보세요 [월세받는 직장인]

대출이 꼭꼭 막혔다.

9.13대책이후 9월 14일 주택매매계약 체결건부터 적용된 다주택자 주택담보대출 내용을 보면, 첫 번째 2주택이상 보유세대는 규제지역내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 금지(LTV=0). 두 번째 1주택세대는 규제지역내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 원칙적으로 금지. 세 번째 규제지역내 공시가격 9억원 초과 구입시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출 금지.

단, 1주택세대와 고가주택 구입시 기존주택을 최장 2년이내 처분조건으로 대출가능하다. 만약 위반사례가 발생하면 차주의 주택 관련 대출을 3년간 제한한다. 여기서 규제지역이라고 하면 지도위에 분홍색에서 노란색까지 표시된 곳이다.

10월31일부터 소득에 따라 대출금액이 정해지는 총부채원리금상환비율(DSR)이 전금융권을 대상으로 시행에 들어갔다. DSR은 연간 갚아야 하는 신용대출과 주택담보대출의 원리금 합계를 소득으로 나눈 값인데, 이 기준이 70%를 초과하면 위험군으로 분류되어 추가 대출받기는 더욱 어려워졌다.

결국 소득에 따라 부동산 매입할 수 있는 금액도 제한을 받을 수 밖에 없다.

만약 내가 1주택을 소유하고 있는데 팔고 싶어도 팔리지 않는 노후된 주택을 보유하고 있다면 어떻게 해야할까? 충분하게 현금을 보유하고 있지 않다면 꿈꾸기도 힘들어진 규제지역.

요즘 너무 뼈져리게 느끼는 건 정책의 방향을 거스를 수는 없다는 부분이다.

대출 받기가 어려워지고 있지만 대출 한도만 맞출 수 있고 일자리와 거리가 문제되지 않는다면 규제지역을 피해서 실거주로 접근해보는 것도 하나의 방법이다. 이러한 지역도 학군 교통 인프라가 갖춰진 곳도 있고 차후 개발호재가 있는 곳도 있다.

경매물건이라고 비선호물건만 있는 것은 아니다. 선호도 있는 것은 시세보다 저렴하게 매입하고 비선호하는 물건은 아주 싸게 낙찰받아서 올리모델링 하는 등 다양하게 접근할 수 있다.

신축아파트 공급이 많아지면서 구축보다는 신축에 대한 선호도는 더욱 높아지고 있다. 분양하는 모델하우스를 가보면 정말 마음을 흔들어 놓는다. 이런 좋은 집으로 이사하고 싶은 것은 누구나 같은 마음이 아닐까?

외곽에도 선호도 있는 신축아파트가 많다. 단지 공급물량이 많아 현재의 가격에서 더 떨어질가능성이 있다고 생각되어 쉽게 결정하기 어렵다는 점이다. 하지만 싸게 살 수 있다면 충분히 검토해볼 사항이 아닐까?

부동산경매로 진행중인 10년이내 신축급 아파트를 다양한 평형으로 비규제지역에서 검색해보았다.

위에 정리한 물건 이외에도 현재 경매물건을 계속 늘어나고 있다. 경매물건이 늘어난다는 것은 해당 지역의 매매거래가 안되고 가격이 하락할 수 있다는 신호이기도 하다.

최근 경매 낙찰된 아파트 물건을 검토해보면, 부동산이 상승하는 지역은 낙찰가율도 높아지고 변경이나 취하되는 사건도 많아졌다. 대표적으로 인천, 수원, 광주 등 매매가격 흐름이 좋은 곳이다.

오히려 경매물건이 많이 나오기 시작하고 낙찰가율이 하락하는 지역은 평택, 화성, 오산 등 공급물량이 많은 지역이다.

위의 비규제지역은 경매에서 한번 유찰될 때 30%씩 저감된다. 1회 유찰된 가격에서 현재 나와 있는 매물보다 저렴하게 매입할 수 있다면 혹시 모를 가격 하락에 대한 리스크를 최대한 줄일 수 있다.

지금처럼 부동산 규제가 강하고 혼돈스러운 시기는 여론에 따라 갈팡질팡하는 것 보다 나의 상황을 충분히 점검해보고 현재 나와 가족은 무엇이 필요한지, 내가 할 수 있는 방법과 방향은 무엇인지 신중이 고민하고 집중해야할 시기인 것 같다.

북극성부동산재테크 / 안신영('돈이 없어도 내가 부동산을 하는 이유' 저자)