[오늘의시선] 이번엔 뛰는 집값 잡힐까

빗나간 처방… 똘똘한 1채 수요 급증 / 공급 확대 담은 ‘8·27 대책’ 그나마 다행

요즘 주택시장의 움직임을 보면 주택시장 전문가로서도 이해하기 힘든 현상이 벌어지고 있다. 지방시장은 매매가와 전세가가 동반 하락하는 곳이 대부분인데 서울만 나 홀로 상승세를 보이고 있다. 그렇다고 과거 노무현정부 때처럼 강남의 아파트 가격 앙등이 비수도권으로 손쓸 겨를 없이 파급되지도 않고 있다. 오히려 경기도나 인천은 하락세에 가까운 양상이다. 강남 4구를 누르니 마포·용산·성수가 뜨고, 마포·용산·성수를 누르니 이번 8·27 대책으로 투기지역에 추가로 포함된 종로구, 중구, 동대문구, 동작구로 파급되는 형국이다.

달라진 점은 규제로 인한 풍선효과가 여전히 존재하나 파급범위는 극히 제한적이라는 것이다. 한 가지 확실한 것은 노무현정부 시기와 비교해 그 팽창압력이 극히 약해진 양상으로 변모했다는 점이다.

이창무 한양대 교수 도시공학

무엇이 이러한 차이를 만들어내고 있을까. 문재인정부의 8·2 대책을 근간으로 하는 일련의 부동산정책은 노무현정부 수년간의 순차적인 규제책을 단기간에 몰아서 내린 처방이었다. 마치 느려서 실패했었다는 듯 일순간에 몰아치는 종합처방이었다. 그러나 지금은 10년 전 고도성장의 끝자락에 있었던 국내 주택시장과 달리 저성장기의 인구축소를 앞두고 있는 주택시장이다. 그럼에도 불구하고 정부의 시각은 위험한 대출을 활용한 다주택자의 무분별한 투기로 주택가격이 앙등한다는 구시대적 시각으로 회귀했다. 결과는 저성장기에도 발생가능하고, 도시축소기에도 살아남을 수 있는 똘똘한 한 채에 대한 투자수요의 집중을 초래했다. 반면 양도세 중과 등 시장의 동결효과를 초래하는 많은 규제책은 매도물량의 감소라는 교과서적인 결과를 초래했다.

이러한 일련의 시장과 정부정책의 변화에 박원순 서울시장은 여의도와 용산 종합개발, 그리고 강북 우선개발 구상을 발표함으로써 똘똘한 한 채의 기대범위를 서울시 전역에 가깝게 확대시켰다. 두 가지 구상이 쓸모없다고는 할 수 없다. 다만 두 구상 모두 시기적으로 바람직하지 않다는 점이다.

대규모 부동산개발이 좌초 없이 진행되기 위해서는 시장의 동력이 요구된다. 지금은 그 힘이 구조적으로 소진돼 가는 시기이다. 도시재생에 기반한 전략 역시 시장의 힘을 이용하기에는 역부족인 방안이다. 지금은 가격 급등에 불안해하지만 몇 년 지나 맞이할 현실은 그 반대일 가능성이 크다. 그렇다면 결국 박 시장의 두 가지 구상은 시장가격만 올려놓고 그것이 걸림돌이 돼 오도가도 못했던 또 다른 용산개발의 좌초와 뉴타운의 악몽을 재현할 가능성이 없지 않다.

그나마 이번 8·27 대책 중 관심이 가는 대목은 서울 주변에 주택공급을 확대하겠다는 내용이다. 결국은 사람들이 살고자 하는 곳에 주택을 많이 공급할 수 있어야 가격이 안정된다. 초기 부동산대책의 타깃이었던 다주택자의 투기수요 통제가 시장 안정의 유일한 해법이라는 시각에서 조금은 변화한 듯해 다행스럽다.

그런데 문제는 이번 대책이 시장에 공급확대에 대한 시그널은 줄 수 있겠으나, 지금 시작하더라도 입주가 현실화되는 것은 4~5년 뒤라는 점이다. 어차피 주택가격이 더 앙등할 것이었다면 진행되고 있는 재건축이나 재개발을 굳이 재건축부담금이라는 굴레로 좌초시키지 말고 원활한 진행을 유도했더라면 강남을 비롯한 서울 주요 선호지역에 아파트 입주물량의 증가로 가격 안정효과를 좀 더 빨리 기대할 수 있었을 것이다.

노무현정부에서의 부동산시장은 수도권과 비수도권 간의 차별화였다면, 문재인정부의 부동산시장은 서울과 비서울의 양극화로 귀결될 가능성이 커 보인다. 주택시장을 다루는 데 있어 중요한 전략은 시장을 거스르는 것이 아니라 시장의 힘을 조바심을 버리고 합리적으로 이용하는 것이다. 가격상승이라는 신호를 교란시키지 않고 초기 신호를 잘 수용했더라면 끊임없는 규제의 악순환에서 좀 더 빨리 벗어날 수 있는 길이 열리지 않았을까 싶다.

이창무 한양대 교수 도시공학